Российский рынок строительных работ: структура рынка 23 ведущих строительных организаций в 2001 году, проблема информационной открытости

Cтроительный комплекс принадлежит к системообразующим компонентам российской экономики, на современном этапе развития страны его деятельность приобретает ключевое значение для развития промышленности, транспорта и социальной сферы.

Александр КОТЕЛКИН, Марат МУСИН
Российский рынок строительных работ: структура рынка 23 ведущих строительных организаций в 2001 году, проблема информационной открытости
"Экономические стратегии", 2002, №6, стр. 72-77.

Строительный комплекс принадлежит к системообразующим компонентам российской экономики, причем на современном этапе развития страны его деятельность приобретает ключевое значение для развития промышленности, транспорта и социальной сферы. В 2001 году на долю строительства пришлось около 9% произведенного ВВП. Объем работ, выполненных по договорам строительного подряда, увеличился с 530,3 млрд руб. в 2000 году до 735,7 млрд руб. в 2001 году, при этом на Москву и Московскую область пришлось 19% от указанного объема. Строительные организации за счет налоговых платежей обеспечивают примерно 6,5% суммарных бюджетных поступлений в РФ. Суммарное количество организаций, в той или иной мере занятых выполнением строительных работ, превышает 130 тыс., из которых активную деятельность ведут не менее 15-20 тыс. Общая численность работающих в строительстве (с учетом приезжих из ближнего зарубежья) может быть оценена в 6,5 млн человек (1). Только в Москве, по словам главы Департамента инвестиционных программ строительства Леонида Краснянского, 960 тыс. строителей работают в три смены.

По мнению большинства выступавших на первой международной конференции "Строительство и рынок недвижимости в России 2003-2013", организованной European Construction Research, наиболее привлекательным для иностранных инвесторов является рынок строительства и недвижимости Москвы. За последние 11 лет в Москве было построено 1,3 млн кв. м современных офисных помещений. По оценке консалтинговой фирмы Aengevelt Immobilien KG, в целом потребности Москвы составляют 36,7 млн кв. м. Общая площадь профессиональных торговых центров в Москве составляет сейчас около 1 млн кв. м, в ближайшее время откроется еще 600 тыс. кв. м (среди крупнейших – "Мега Молл", "Крокус", "Калужский", "Мосмарт", "Лотте-центр").
Рынок строительных работ оказывает мощный кумулятивный эффект на большое число связанных рынков – жилой и коммерческой недвижимости, строительно-отделочных материалов, кредитов и инвестиций, строительного оборудования и транспорта, технологий строительства и производства материалов, различных деловых услуг, рынок труда в целом. Опосредованно, но достаточно сильно данный рынок воздействует на такие, казалось бы, далекие от строительства рынки, как рынок цветной и черной металлургии (трубы, кабели и т.д.), энергетического оборудования, мебели, информационных технологий (системы управления интеллектуальными зданиями), поставщиков сырья для производства строительных материалов и многие другие.
От качества организации рынка строительных работ и строительных материалов, эффективности бизнес-структур и бизнес-процессов данных рынков во многом зависит экономика перечисленных смежных отраслей, общий вклад в ВВП страны которых может доходить до 30% и более (без учета так называемых внешних эффектов, неподдающихся точной оценке). Если говорить в терминах институциональной экономики, то от уровня трансакционных издержек в строительном секторе (то есть потерь при эксплуатации экономической системы: на поиск информации, измерение физических/правовых свойств элементов системы, ведение переговоров и заключение контрактов, издержки оппортунистического поведения и др.) зависит характер влияния данного рынка на внешнее окружение. Положительное влияние будет заключаться в притоке инвестиций, низких ценах на строительные работы и недвижимость, увеличении спроса, развитии смежных рынков и технологий, динамичном развитии отраслей, устойчивом положении игроков на всех связанных рынках. Если же влияние окажется негативным (например, вследствие монополизации отрасли), то не избежать роста цен на строительство, материалы и недвижимость, быстрого насыщения спроса (бюджеты на покупку недвижимости не безграничны), стагнации отрасли, технологической отсталости, потери рынка строительных работ и смежных рынков (например, рынка строительных материалов с высокой добавленной стоимостью).

О качестве организации и системы управления любого рынка можно судить в первую очередь по качеству его информационной подсистемы. Здоровый, динамично развивающийся рынок характеризуется наличием доступной информации о рынке и его основных участниках, отвечающей жестким требованиям – актуальности, полноты, достоверности, подробности (в рамках четко очерченных границ существенности), опять же, доступности и т.д. Только при соблюдении условий информационной открытости можно говорить о наличии высоких шансов установления оптимального уровня трансакционных издержек конкретного рынка или отрасли, их эффективном функционировании. Адекватная работа информационной подсистемы рынка способствует, помимо облегчения процесса принятия решений всеми его участниками, снижению доли теневого сектора и ограничению возможностей применения соответствующих бизнес-схем.
Неправительственная организация Transparency International недавно опубликовала своеобразный рейтинг "непрозрачности" отраслей мировой промышленности и торговли. По степени коррумпированности общественное подрядное строительство заняло первое место, а по суммарному объему теневых доходов строители заняли второе место. В России, и Москве в частности, череда "строительных" скандалов еще не наступила, но, судя по отголоскам конфликтов (например, вокруг строительной компании "Юниформстрой", известной возведением элитного жилого комплекса Green House в Западном округе Москвы), этот рынок ожидают волнения в самом недалеком будущем.

Какой же должна быть информационная подсистема экономического субъекта и строительного рынка, в частности? Во всем мире в последнее время ведутся достаточно жаркие дебаты по этому поводу. Корпоративные скандалы, связанные с ведущими американскими и европейскими компаниями (Enron Corp., WorldCom, Xerox, Merck&Co, Tyco International Ltd., Qwest, Elf, Credit Lyonnais и др.), показали явную недостаточность данных бухгалтерского учета и отчетности для поддержания приемлемого уровня прозрачности экономики и информированности ее участников. Учитывая радикальное ускорение всех процессов в мире и пропорциональный рост масштабов деятельности/влияния крупнейших игроков ключевых рынков, игнорирование необходимости создания публичной информационной системы, способной дать пользователям адекватное знание рынков, равносильно потере возможности нормально ориентироваться в бизнес-среде и управлять бизнесом.

Действительно, как кредитный комитет банка может быстро принять предварительное решение о возможности выдачи крупного кредита потенциальному заемщику без знания его реальной позиции сразу на нескольких связанных рынках (желательно в динамике) и параметров этих рынков? Как без такого знания зарубежному производителю какой-либо продукции быстро оценить реальный потенциал его возможных клиентов-потребителей в России (конкретных компаний, а не "вообще рынка")? Как своевременно оценивать угрозы и возможности на одном рынке или в отрасли, связанные с изменением положения крупнейших игроков на смежных рынках/отраслях? Подобных вопросов существует множество, а ответов явно не достаточно.
В этой связи появилась необходимость в создании новых инструментов и систем для удовлетворения спроса на качественную (то есть соответствующую вышеперечисленным требованиям) информацию о рынке со стороны его основных участников – потребителей (собственников и пользователей объектов недвижимости в нашем случае), инвесторов и кредиторов, производителей (строительных компаний), посредников (агентств недвижимости), акционеров всех перечисленных субъектов, государства. Надо полагать, что в плане работ нового председателя Госстроя РФ генерал-полковника Николая Кошмана решение данного вопроса займет не последнее место.

В целях подтверждения необходимости решения указанных проблем, а также для создания нового знания о рынке строительных работ и стимулирования его участников к раскрытию общей информации о своей деятельности был проведен анализ внешних аспектов деятельности двадцати трех ведущих московских (и соответственно, российских) строительных групп, при этом в каждую группу вошло от 1 до 12 дочерних и/или контролируемых компаний. В исследование не вошло несколько крупных организаций, деятельность которых скрыта за рядом фирм иностранного происхождения.

Методология исследования базировалась на методах авторской теории матриц влияния (2). В качестве методологического подхода к оценке данных групп был выбран затратный метод, при котором сравнительные масштабы деятельности компаний определялись по объему закупок/расходов. Так как вся работа заключалась в анализе крупнейших компаний строительного комплекса, то предметом данного исследования стали организации с наибольшим объемом совокупного оборота, независимо от принадлежности к тому или иному сегменту строительного рынка. При всей, казалось бы, несопоставимости компаний, вошедших в анализируемую группу, примененный подход, на наш взгляд, вполне оправдан, потому что только изучение компаний-лидеров макрорынка (без сегментации) может дать укрупненное и, зачастую, наиболее востребованное знание у пользователей.

Проанализировав параметры реализованных в 2001 году основных проектов строительства объектов коммерческой недвижимости и жилья, сопоставив высказывания и оценки широкого круга экспертов в данной области, было сделано предположение о возможной структуре и объемах закупок каждой анализируемой группы организаций, а также их совокупности. По результатам анализа на целевую группу компаний в 2001 году пришлось более 116 млрд руб., что составляет примерно 16% российского рынка строительных работ (выполненных по договорам строительного подряда), или 72% рынка Москвы и московской области. Наибольшие доли рынка внутри анализируемой группы приходятся на компании "Москапстрой" (16,5%), "Трансстрой" (14,7%), "ДИПС" (10,4%), "Мосинжстрой" (5,4%). По этим и остальным компаниям, вошедшим в анализируемую группу, доли рынка, по нашим оценкам, распределились следующим образом (табл.1).

Таблица 1. Оценка долей рынка Москвы и Московской области 23-х ведущих строительных организаций

В ходе исследования было выявлено, что число поставщиков (включая "поставку" финансовых ресурсов) рассматриваемой группы компаний составляет около 12000 организаций, из них существенных (объем закупок каждой из которых превысил в 2001 году тыс.) – 4500 организаций. Из этого числа поставщиков на долю 10 крупнейших пришлось около 20% от общего объема закупок, а на долю пятидесяти крупнейших поставщиков – более 45% (табл. 2).

Таблица 2. Распределение закупок анализируемой группы организаций по крупнейшим поставщикам в 2001 году

Интересна степень диверсификации закупок анализируемой группы компаний по объему закупок. Для получения данных о структуре поставок мы разбили поставщиков группы компаний на 8 категорий (табл. 3). Оказалось, что около 70% совокупного объема закупок группы приходится примерно на 140 организаций. При этом объем закупок у каждого из этих поставщиков превысил млн. На группу поставщиков, объем закупок по которым составил от 0 тыс. до млн пришлось 24% от общего объема закупок. Этот сектор включает в себя около 600 предприятий и организаций. Именно вокруг поставок этих компаний ведется основная конкурентная борьба. Вся остальная, наибольшая по численности, группа предприятий-поставщиков незначительно влияет на рынок строительных работ региона.

Таблица 3. Распределение закупок анализируемой группы организаций по группам поставщиков в 2001 году

В результате агрегирования данных по основным поставщикам рассматриваемой группы компаний был составлен рейтинг (табл. 4), который может косвенно характеризовать позиции данных предприятий на рынке поставок предприятиям строительного комплекса региона.

Таблица 4. Двадцать основных поставщиков 23-х ведущих организаций строительного комплекса в 2001 году

В числе крупнейших поставщиков следует упомянуть также и поставщиков финансовых ресурсов, из которых лидерами для анализируемой группы являются АКБ "Московский деловой мир" и АКБ "ЦентрКредит".

Отметим основные тенденции, существующие на рынке строительства коммерческой недвижимости и жилья. По мнению экспертов, на рынке строительства жилья заметен переход от освоения громадных пустырей на окраинах к уплотнению уже существующих жилых массивов. Эта тенденция будет развиваться, поскольку свободных территорий в столице остается все меньше. А потому станет расти доля новостроек, возводимых на месте сносимых пятиэтажек и выведенных за черту города промышленных предприятий. В ближайшие два года предполагается перевести из столицы около 30 предприятий, на месте которых построят около 1 млн кв. м жилья. Согласно генеральному плану до 2020 года размеры промышленных предприятий в городе будут сокращены вдвое. Другой важной тенденцией является изменение структуры рынка строительства жилья – постепенное сокращение доли панельных домов среди новостроек за счет увеличения числа "монолитов". Для потребителей это означает, что наиболее дешевый товар на рынке недвижимости (1-2-комнатные квартиры в типовых домах), бывший и раньше дефицитом, становится еще большей редкостью.

Положительные изменения ожидаются на рынке строительства коммерческой недвижимости. Мэрия Москвы, обеспокоенная снижением торговой активности в столице, уже в этом году предложит инвесторам более сотни новых участков под строительство торговых центров общей площадью 300 га. Иностранные девелоперы традиционно предпочитают вкладывать средства в коммерческие здания – офисные или торговые центры. Потенциал Москвы, по словам директора Jones Lang LaSalle Хайнко Дэвидса, по-прежнему превышает потенциал остальных восточноевропейских столиц. В этой связи наиболее интересными проектами станут: комплекс зданий столичной мэрии и Мосгордумы "Правительственный квартал" в Московском международном центре "Москва-Сити", застройка Ходынского поля (Центральный аэродром имени Фрунзе), строительство АФК "Система" сети спортивно-развлекательных комплексов. К 2005 году в Москве появятся три гипермаркета Auchan, столько же – оптовых центров немецкой компании Metro, по два супермаркета Real и торговых центра фирмы "Русское золото".
Как показал мониторинг состоявшихся и декларируемых проектов, инвесторы также идут во все сегменты гостиничного рынка. 17 октября в Москве открылся первый в России отель гостиничной сети Hyatt – "Арарат Парк Хаятт Москва". В сентябре открылась трехзвездочная гостиница Novotel, построенная на средства холдинга "Интеррос". Управляющая компания МГО ВФСО "Динамо" планирует построить гостинично-деловой центр "СпортСитиДинамо". Характерно, что владельцы проектов заявляют весьма значительные суммы инвестиций. Например, в строительство гостиницы Novotel "Интеррос" вложил 35 млн долл. без учета стоимости аренды земельного участка. Объем инвестиций в гостинично-деловой центр "СпортСитиДинамо" составит 30 млн евро. Общая сумма инвестиций (без коммуникаций) превысит 200 млн евро.

Заканчивая описание результатов исследования, вернемся к затронутой выше проблеме эффективности управления рынками (в нашем случае российским рынком строительства коммерческой недвижимости и жилья). Напомним, что построение гибкой системы управления рынком и само осуществление функций управления (прогнозирования, системного анализа, целеполагания, планирования и т.д.) возможны только при условии существования публичной информационной подсистемы. Основным продуктом данной подсистемы должна стать актуальная, полная, достоверная, подробная и, главное, доступная информация (точнее сказать, знания) о рынке и его основных участниках. Этот продукт является по своей сути общественным благом и должен поддерживать минимальный уровень трансакционных издержек поиска информации для всех участников группы связанных рынков. Современные средства и технологии сбора, обработки, визуализации данных вполне позволяют, как показало представленное исследование, обеспечить соответствие рыночных и отраслевых информационных продуктов заявленным высоким требованиям.

Примечания:
1. «Строительный комплекс и рынок строительных материалов России», «Эксперт РА», 2002.
2. Котелкин А.И., Мусин М.М. «Матрицы влияния: основные понятия». — М.: ИПТМ РАН. — 2002.