России нужна децентрализованная система оценки недвижимости для целей налогообложения

Заместитель начальника Государственного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», первый вице-президент Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков Сергей Викторович Грибовский в беседе со специальным корреспондентом «ЭС» Ларисой Полковниковой анализирует текущие и планируемые изменения в сфере кадастровой оценки.

Сергей Грибовский
России нужна децентрализованная система оценки недвижимости для целей налогообложения
"Экономические стратегии", №02-2009, стр. 162-163

Заместитель генерального директора Государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", первый вице-президент Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков Сергей Викторович Грибовский в беседе со специальным корреспондентом "ЭС" Ларисой Полковниковой анализирует текущие и планируемые изменения в сфере кадастровой оценки.

Сегодня, когда стоимость земельных участков значительно снизилась, налоговая база, рассчитанная на основе докризисной кадастровой оценки, является завышенной. Не следует ли провести массовую переоценку?

Полагаю, этого делать не нужно, потому что кризис не будет длиться вечно, за ним последует этап роста экономики и, соответственно, цены вырастут. Я считаю, что на данном этапе нецелесообразно заниматься массовой переоценкой.

Не думаете ли Вы, что работы по государственной кадастровой оценке следует проводить ежегодно?

Это очень дорогостоящее мероприятие, а потому его имеет смысл проводить не чаще чем раз в пять лет. В промежутках предусматривается изменение стоимости, например в соответствии с ростом инфляции. Это будет нормально. Маловероятно, чтобы каждый год менялась структура недвижимости в регионе оценки, как, например, это происходит в случае появления в регионе градообразующего предприятия – тогда, естественно, поменяются рыночные цены и можно будет делать переоценку.

Что принято считать объектом недвижимости и что оценивается в массовом порядке? Какой будет классификация объектов?

Что из себя будет представлять классификация объектов, станет ясно на этапе создания методики оценки для целей налогообложения. Под объектом недвижимости, в принципе, понимается земля плюс здания, строения и сооружения. Но в качестве объекта налогообложения может выступать и квартира, при этом земля в явном виде не выделяется. Методика оценки меняется в зависимости от типа объекта недвижимости. Например, для оценки квартир подходит метод сравнительного анализа продаж. У меня есть ряд работ, посвященных оценке квартир с использованием математической статистики и кластерного анализа.

А для массовой оценки объектов недвижимости, имеющих отдельно выделенные земельные участки, используется также затратный метод или доходный подход.

Равнозначны ли определения кадастровой и рыночной оценки? Достаточно ли информации для определения рыночной стоимости объектов?

Я начну со второй части вопроса. Хотелось бы, чтобы информации, необходимой для определения рыночной стоимости объектов, было больше. Ведь оценка рыночной стоимости – это информация, информация и еще раз информация, и если ее недостаточно, то и достоверность оценки снижается.

Теперь по поводу кадастровой и рыночной оценки. Вы неправильно сформулировали вопрос. Есть массовая оценка и индивидуальная оценка. Кадастровая оценка – это разновидность массовой оценки, в ее рамках оценивается группа объектов недвижимости. Предметом же индивидуальной оценки является один объект или комплекс объектов, имеющих общее функциональное назначение.

Кадастровая оценка во всем цивилизованном мире проводится на основе рыночной стоимости. Считается, что индивидуальная оценка является более точной, в то время как кадастровая оценка – более грубая. Она всегда является приближенной по отношению к рыночной стоимости. Другое дело, что мы, зная точность этой оценки, всегда можем ввести какой-то понижающий коэффициент, с тем чтобы снизить количество апелляций.

Возможно ли создание единого информационного центра для определения рыночной стоимости объектов недвижимости?

Это нецелесообразно, хотя подобная попытка уже предпринималась и закончилась неудачей – допускались грубые ошибки при определении кадастровой стоимости, много было нареканий. Я не раз говорил: Россия – не Монако. Если в Монако можно создать единый информационный центр и ввести какую-то единую методику, то у нас это нереально. Россия – это огромные пространства, разные климатические зоны, разный этнический состав населения, разные взгляды, привычки, предпочтения людей, разные рыночные условия. В России, как мне представляется, нужна децентрализованная система оценки: все субъекты Федерации должны получить право самостоятельно выбирать методы оценки кадастровой стоимости на своей территории. Информация о результатах этой оценки будет стекаться в Центр.

Каковы, на Ваш взгляд, социальные последствия принятия поправок, связанных с установлением в качестве базы налогообложения – рыночной стоимости, в законопроект?

Если за основу брать рыночную стоимость, то уровень налогообложения повысится. Но можно уменьшить налоговую ставку и в результате налоговый сбор не изменится. Прогрессивным в данном случае является то, что в качестве базы для налогообложения выступает рыночная стоимость. А поскольку она зависит от местоположения объекта – в дорогих центральных районах она выше, на окраинах ниже, – произойдет дифференциация налоговых платежей, и это нормально, так принято во всем мире. Решение о величине налоговой ставки в каждом конкретном случае должны принимать административные органы. Для льготников и малоимущих можно ввести понижающие коэффициенты.

А сейчас у нас все платят одинаково, потому что в качестве базы для налогообложения используется инвентаризационная стоимость, которая практически не зависит от местоположения.

Формируемая кадастровая система позволит государству контролировать стратегически важные элементы инфраструктуры и адекватно управлять национальным имуществом?

Да, позволит. Я в этом уверен. Государство должно знать реальную рыночную стоимость имущества, которым оно управляет. Например, в Санкт-Петербурге сейчас используется методика расчета рыночной арендной платы за объекты, которые город сдает в аренду. Известна балансовая стоимость этих объектов, а информации об их рыночной стоимости нет. Но для того, чтобы определить эффективность управления имуществом, надо разделить рыночную стоимость аренды на рыночную стоимость объекта – и получим так называемую доходность. Если же разделить рыночную стоимость аренды на балансовую стоимость, то получим непонятно что. Информация о рыночной стоимости дает возможность решать многие экономические проблемы с точки зрения развития территорий.

Планируется ли дифференциация налогового обложения и справедливое распределение налогового бремени с помощью внесения поправок в действующий закон?

Я думаю, что закон должен обязательно предусмотреть то, о чем я только что упомянул, – дифференциацию налогообложения с помощью дифференциации налоговых ставок, введение льгот для малоимущих слоев населения и т.д. С 1 марта в России начинает работать Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии.

Она призвана объединить государственную систему кадастрового учета, регистрацию прав, федеральную регистрационную службу и индивидуальный кадастр. Я не берусь комментировать это решение, но думаю, что хуже не будет. Может быть, в данном случае мы приблизимся к реализации принципа "одного окна", когда в одной государственной организации можно будет получить исчерпывающую информацию о недвижимости.

ПЭС 9085/31.03.2009