Оценка под эгидой СРО

Постоянные читатели «ЭС» наверняка помнят прошлогоднее интервью с председателем Комитета по собственности Государственной думы РФ Виктором Семеновичем Плескачевским. В те дни в российском оценочном сообществе бушевали страсти по поводу поправок в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в разработке которого В.С. Плескачевский принимал непосредственное участие. Отечественные оценщики разделились на два лагеря — «за» и «против»… Ныне поправки в закон приняты. Отвечая на вопросы нашего издания, В.С. Плескачевский определяет основные следствия введения в законодательство упомянутых поправок.

Виктор Плескачевский
Оценка под эгидой СРО
"Экономические стратегии", №02-2008, стр. 100-106

Постоянные читатели "ЭС" наверняка помнят прошлогоднее интервью с председателем Комитета по собственности Государственной думы РФ Виктором Семеновичем Плескачевским. В те дни в российском оценочном сообществе бушевали страсти по поводу поправок в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в разработке которого В.С. Плескачевский принимал непосредственное участие. течественные оценщики разделились на два лагеря – "за" и "против"…Ныне поправки в закон приняты. Отвечая на вопросы нашего издания, В.С. Плескачевский определяет основные следствия введения в законодательство упомянутых поправок.

Главной целью введения системы саморегулирования в оценочной деятельности было установление негосударственного надзора в данной отрасли экономики, передача функций стандартизации профессионалам. В какой степени эта реформа способствует развитию цивилизованного рынка в России и какие специфические проблемы выявляет?

Передача упомянутых Вами функций институтам общественного профессионального регулирования полностью вписывается в административную реформу. Более того, саморегулируемые организации, как институты со специальной правоспособностью, по нашему мнению, являются неотъемлемой частью административной реформы, которая без подобных институтов невозможна. Ведь суть реформы сводится к уменьшению и оптимизации государственных полномочий. Во всем мире значительная часть контрольных и правоустанавливающих функций лежит именно на саморегулируемых организациях. Таким образом, наша реформа полностью соответствует целям административной реформы.

Одной из основных специфических проблем становления этих институтов является то, что для подавляющего большинства граждан России и, к сожалению, для многих чиновников институт саморегулируемых организаций – это нечто абсолютно новое. Чиновники не могут понять, как часть тех функций, которые всегда выполняли они, может быть передана саморегулируемым организациям бизнеса. На самом деле почти 100% чиновников, поставивших перед собой задачу разобраться в этом вопросе, соглашались, что механизмы саморегулирования могут работать в общественных интересах.

Благодаря СРО бизнес получает дополнительные полномочия по цивилизованному лоббированию своих интересов в системе отношений по защите и от потребителей, и от государства. Удается ли отстранить государство от отношений "производитель – потребитель"? Не существует ли опасности, что этот "уход" компенсируется усилением функций надзора?

Такая опасность существует. Но мы надеемся, что в силу исторической справедливости из системы этих взаимоотношений производители и потребители (каждый через свои институты) будут постепенно выдавливать государство. Оно во всех известных нам случаях принимает участие в споре между производителем и потребителем только тогда, когда институты потребителя и институты производителя не достигают согласия между собой. Таким образом, у государства, по нашей концепции, остается функция надзора за надзором. Надзором занимаются СРО, а государство осуществляет надзор за всеми процессами, которые идут в этой сфере.

Речь, по всей видимости, идет об оптимизации регулирования. Кем определяется формат надзора и количество надзорных требований?

Да, речь действительно идет об оптимизации регулирования. На сегодняшний день мы сознательно никак не определяем границы надзора и регулирования в отношениях между государством и саморегулируемой организацией. Мы считаем, что по мере становления СРО они будут брать на себя все больше и больше функций. Но, как я уже сказал, в конце концов, государство станет арбитром, ему останется функция надзора в системе отношений "производитель – потребитель".

О необходимости создания и развития системы саморегулируемых организаций, предпринимательских и профессиональных сообществ трижды говорилось в Посланиях Президента В.В. Путина. Более того, Президентом РФ был издан указ о необходимости создания системы СРО. Является ли, на Ваш взгляд, введение саморегулирования "инициативой сверху" или это закономерный процесс самоорганизации экономики?

И то и другое. Дело в том, что в любой отрасли множество добросовестных предпринимателей, которые несут ответственность за качество своей работы, заботятся о собственной репутации, но немало и недобросовестных бизнесменов. Государственное регулирование через чиновника не делает между ними различий.
Сегодня добросовестные предприниматели готовы к введению СРО, но чтобы не повторять 100-летний опыт эволюционного развития развитых экономик, мы на основе мирового опыта разработали механизм саморегулирования специально для условий России, для страны с переходной экономикой. Получается, что есть и запрос со стороны экономики, и инициатива "сверху".

Во всем мире гражданские институты защищают интересы бизнеса. У нас эти институты недоразвиты, и чиновник не собирается ничего отдавать. Поэтому российская административная реформа, учрежденная Министерством экономического развития и одобренная Президентом, – это инициатива "сверху" в интересах бизнеса.

Регулирование в форме государственного лицензирования оказалось не в состоянии обеспечить приемлемую ответственность субъектов оценки. Как саморегулирование сказывается на профессиональной ответственности оценщиков?

Дело в том, что важнейшей частью СРО является механизм солидарной ответственности ее членов. Обобщив опыт развитых стран, мы пришли к выводу, что для целей правильного внутреннего саморегулирования данный механизм является важнейшим элементом.

Если сегодня надзор со стороны чиновника не приводит к правильным последствиям – особенно в тех сферах, где предъявляются очень сложные профессиональные требования, – то причина состоит в том, что чиновник не является профессионалом в той мере, чтобы правильно понимать проблемы рынка. При саморегулировании профессионалы, состоящие в СРО, могут установить более высокие требования по отношению к членам СРО, в первую очередь в силу того, что сами несут за них ответственность. Данный механизм будет выдавливать из СРО недобросовестных членов и как минимум повышать требования к членству.

Какие преимущества для осуществления профессиональной деятельности получил оценщик (физическое лицо) после вступления в СРО?

Во-первых, если ты добросовестный предприниматель, то у тебя есть возможность писать историю своей деятельности, так скажем, свою "летопись". Все твои достижения и проступки будут зафиксированы в такой "летописи", а значит, всегда можно будет к ней апеллировать.

Во-вторых, мы получаем механизм более цивилизованного лоббирования интересов отрасли, разрешения споров между государством и потребителем.

В-третьих, будет уменьшаться количество заказных оценок, потому что результат любой оценки может оказаться предметом спора. Это позволит повысить требования к отчетам.

Международный опыт профессионального регулирования подтверждает эффективность системы СРО. Но не случится ли так, что контроль чиновника над оценщиком будет заменен контролем коллеги-конкурента? Как добиться реальной дебюрократизации в рамках проводимой в стране административной реформы, что позволит обеспечить высокий профессионализм и повысить ответственность?

Этот вопрос является следствием абсолютного непонимания механизма СРО. Его суть заключается в следующем: если Вы выбрали в качестве своих контролеров недостойных лиц, значит, будете жить в недостойном СРО. Но, поскольку таких саморегулируемых организаций несколько, мы, получив сигнал о частых случаях злоупотребления в каком-либо СРО и достаточно позитивных процессах в другом СРО, естественно, как потребители выберем второе.

Может ли иметь место примитивная замена? Да, может, но лишь в том случае, когда члены СРО совсем не контролирует свои органы управления, не участвуют в их формировании, в установлении требований (правил) работы в оценочной деятельности.

Тем не менее мы считаем, что контроль, осуществляемый профессионалами, будет более объективным, чем контроль чиновников. Кроме того, СРО предполагает солидарную ответственность, а в условиях лицензирования ее нет вообще. Это позволяет рассчитывать на получение более качественного результата по приемлемой цене.

В отличие от других рынков консалтинговых услуг рынок оценки достаточно быстро стабилизировался в плане специализации. Что это означает: низкий уровень конкуренции или высокий уровень профессионализма?

Ни то и ни другое. Рынок оценки стабилизировался не как рынок консалтинговых услуг, а как носитель совершенно определенной публичной функции. В структуре оценочной деятельности есть и консультационные услуги, когда оценщики дают только управленческие консультации, и собственно оценка – оценщик подписывает отчет, если проводятся публичные имущественные торги, например в случае банкротства или приватизации. Эта публичная функция оценщика – требование его обязательного использования в подобных ситуациях прописано в законе – позволила рынку стабилизироваться.

Насколько эффективно работает система защиты прав потребителей на российском рынке оценочных услуг в условиях отмены лицензирования?

К сожалению, в настоящее время мы можем констатировать только то, что система защиты прав потребителей очень плохо работала в рамках лицензирования. Чиновник, выдавая лицензию и тем самым наделяя человека специальной правоспособностью, был не в состоянии отличить хорошего оценщика от плохого. У него не было критериев. На сегодняшний день повышение ответственности оценочного сообщества в целом, в том числе за счет обязательного членства в саморегулируемой организации и механизмов солидарной материальной ответственности, позволяет нам надеяться, что удовлетворенность потребителей будет выше, чем при лицензировании.

В какой мере и в каком формате взаимодействуют между собой СРО оценщиков? Каковы перспективы такого взаимодействия?

Они взаимодействуют очень активно, и это является свидетельством того, что профессиональное сообщество готово к восприятию новой модели регулирования. Взаимодействие идет по двум направлениям: во-первых, в связи с созданием национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков и, во-вторых, в связи с написанием стандартов. Главная цель национального объединения оценщиков – это формулирование стандартов оценочной деятельности, и здесь СРО активно взаимодействуют с Министерством экономического развития.

Перспективы взаимодействия великолепны, потому что СРО будут иметь возможность обмениваться опытом, и в конечном итоге от этого выиграет и потребитель, и государство.

Могли бы Вы назвать современные риски оценщиков? Какие секторы экономики особенно этому подвержены?

Риски оценщиков, к огромному сожалению, достаточно велики, прежде всего потому, что последние 15 лет залогом качества в оценке была лишь добросовестность. Но на рынке оценки, как я уже сказал, сегодня работают не только добросовестные профессионалы, но и те, от кого нам предстоит "очиститься". Так что пока еще риски есть.

Претензии потребителей, которые считают, что их права были ущемлены в результате неточной оценки (не соответствующей реальным рыночным параметрам), позволят СРО накопить опыт и как минимум повысить внутренние требования либо вообще вытеснить недобросовестных оценщиков из профессиональной сферы. Если механизм материальной ответственности заработает, то риски будут достаточно быстро уменьшаться и останутся только специфические риски добросовестных заблуждений.
Какие секторы экономики особенно этому подвержены? Нас прежде всего волнует обязательная оценка – риск неточной цены велик в кадастровой оценке, на которой основано налогообложение. Ошибки в определении кадастровой цены как базы для исчисления налога, или цены выкупа земельных участков, или стартовых цен в процессе приватизации уже породили массу проблем. Поэтому сегодня мы вместе с оценщиками создаем механизм оспаривания одного отчета оценщика посредством другого отчета оценщика.

Сегодня распространенным явлением стали банкротства и реструктуризация компаний, где оценка необходима нотариату, судебным приставам. Какова специфика оценочных работ в этих сферах в условиях СРО?

До появления СРО мы выявили очень интересную закономерность. В процессе банкротства оценочные компании, участвовавшие в продаже имущества, системно занижали стоимость объекта, а, допустим, при выпуске ценных бумаг в подтверждение реструктуризации предприятия оценщики системно завышали цену. Мы надеемся, что установление механизма материальной ответственности оценщика за результаты его работы позволит повысить точность оценки в подобных случаях, ужесточить требования и сузить эту разницу.

Прогнозировалось, что после введения СРО количество оценочных компаний уменьшится. Есть ли тенденция поглощения малых региональных компаний столичными или более крупными? Что происходит с теми консалтинговыми организациями, которые получали лицензии на оценку "на всякий случай"?

Мы считаем, что эти процессы будут происходить, но механизм, который мы построили, не означает ликвидацию каких-то компаний. Если кто-то получал лицензию "на всякий случай", ему придется решать, останется ли он в оценочной деятельности или займется чем-нибудь другим. Членство в СРО "впрок" будет обременительным.
Многие мелкие компании, а их на сегодняшний день порядка 7 тыс., уйдут с рынка, но останутся их сотрудники, т.е. собственно физические лица, которые фактически имеют право либо работать самостоятельно на свой страх и риск, либо заключить договор с оценочной компанией. Пока ситуация на рынке не сильно изменилась. По нашим расчетам, изменения произойдут через год, когда членам СРО придется подтверждать свою добросовестность, нести определенные обременения и решать, сохранять ли статус юридического лица или стать физическим лицом – практикующим оценщиком.

Нет ли опасности возникновения отраслевых монополий?

Сегодня практика такова, что, к счастью, такой опасности нет, хотя этот вопрос надо контролировать постоянно. Судите сами: одного оценщика купить можно, а вот купить саморегулируемую организацию, где 300-500 членов, несколько сложнее. Мало тех, кто был бы заинтересован в монополизации этой сферы и имел бы достаточно заказов для 300 оценщиков.

Предполагалось, что внедрение СРО приведет к повышению уровня легализации и либерализации рынка, к появлению добросовестной конкуренции и подкорректирует отношения бизнеса с государством. Как обстоят дела на самом деле?

Мы не рассчитывали на то, что с момента вхождения в СРО все оценщики вдруг станут добросовестными. В первую очередь потому, что для этого нужно не просто понять, как работает механизм материальной ответственности, а пару раз ответить. Если 300 или 500 оценщикам (сегодня много крупных СРО) придется скинуться, чтобы заплатить по иску за одного члена СРО, ответственность в системе этих отношений резко повысится, а значит, повысится уровень объективности, легализации, появится добросовестная конкуренция. По нашим расчетам, такие процессы заработают через полтора-два года, когда будут предъявлены первые иски к оценщикам.

Следующий блок вопросов касается общих принципов проведения кадастровой оценки и требований к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке. Как на сегодняшний день должно происходить утверждение результатов кадастровой оценки и досудебное урегулирование споров о ее результатах? Что, согласно современному законодательству, понимается под кадастровой стоимостью объекта недвижимости?

Кадастровая оценка недвижимости – это оценка, полученная методом массовой оценки, т.е. в данном случае речь идет об оценке групп объектов однородных по своему устройству.

На сегодняшний день, к сожалению, в законе прописано другое. Но экспертное сообщество, Правительство, Дума, Администрация Президента фактически уже договорились о том, что кадастровая оценка есть часть оценочной деятельности. Это означает, что на кадастровую оценку, как на метод массовой оценки, распространяются общие правила, т.е. возможность оспорить ее с помощью другого отчета.

Допустим, оценщик по заказу муниципалитета сделал кадастровую оценку объектов недвижимости, например земель, которая в этой части отчета становится публичной. По нашему мнению, здесь должен работать следующий механизм: все налогоплательщики, которых касается будущее налогообложение, исходя из установленной кадастровой оценки большой территории, вправе выйти с отчетом оценщика из другого СРО, составленного по тем же стандартам (допустим, речь идет об оценке части земельного участка), и доказать в суде, что кадастровая оценка участка – условно 1000 руб. за 1 м2 большой территории, а его конкретный участок – 5000 руб., потому что рядом речка или еще что-то, что может повлиять на цену участка.

На сегодняшний день индивидуальная оценка каждого участка находится "в споре" с кадастровой оценкой, усредняющей оценку данного участка в рамках какой-то территории. При возникновении спорной ситуации мы будем улучшать и методологию массовой оценки, и методологию оценки каждого участка в отдельности.

Какие требования должны предъявляться к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке объектов недвижимости?

В действующем законодательстве прописано, что экспертный совет СРО в отдельных случаях, установленных законом, обязан подтверждать отчет каждого из своих членов. СРО и так отвечает за отчет, но в определенных ситуациях экспертный совет подтверждает отчет, проверяет его на соответствие стандартам деятельности и многое другое, т.е. как бы ручается за экспертов, которых выделили сами оценщики. Мы предлагаем применять такой же механизм к кадастровым отчетам, что позволит повысить их объективность, значимость, достоверность и т.д.

Каковы сегодня проблемы в сфере учета недвижимости и землеустройства?

Здесь огромное количество проблем, и самая главная, на наш взгляд, – в том, что у нас не очень точно определено, что такое объект недвижимости с точки зрения его пространственных координат и с точки зрения фискальной стоимости. Например, может ли быть достойно оценен земельный участок, сформированный как объект посредством описания границ без установления их координат? Очевидно, что при таком подходе возможны серьезные ошибки, особенно если речь идет об участке большой площади.

Мы считаем, что в сфере учета недвижимости и землеустройства на сегодняшний день необходимо повышать ответственность кадастровых инженеров, которые занимаются формированием объектов недвижимости. Они должны давать точное описание объекта, в первую очередь его пространственных характеристик и фискальных качеств.

Есть ли у государства механизмы, которые позволили бы остановить рост цен на жилье? Можно ли сделать рынок недвижимости более конкурентным и открытым, а также снизить уровень коррупции и цены в этом секторе?

Повысить конкурентоспособность и открытость рынка недвижимости можно при условии, что государство в лице органов власти всех уровней согласится отказаться от прав владения и распоряжения земельными участками под объектами недвижимости.

Сектор недвижимости малоконкурентен, потому что на сегодняшний день в большинстве субъектов Федерации – например, в таких крупных, как Москва, органы исполнительной власти, сдающие в аренду земли, здания и сооружения, оказываются доминирующим субъектом, создающим неконкурентные условия для остальных участников рынка недвижимости. Очевидно, что почти во всех случаях, когда властные функции совмещаются с хозяйственными, возможно появление коррупции.
Есть ли механизмы остановки роста цен на жилье? Да, такие механизмы есть.

Во-первых, самый большой взлет цен на жилье дают так называемые отчисления на инфраструктуру – это не определенная законом обязанность приобретающего квартиру выплатить органам власти некоторую сумму (30-50% от стоимости квадратного метра жилья). Таким образом, лицо, приобретающее квартиру, фактически вторую ее стоимость выплачивает конкретному субъекту Федерации.

Во-вторых, в нашей стране не развит рынок аренды жилья. В советское время существовала практика так называемого социального найма. С точки зрения защищенности арендатора эта модель очень похожа на ту, что есть в развитых странах, в том числе в США: если арендатор добросовестно платит арендную плату, выгнать его невозможно. Если бы в России было нечто подобное, то спрос на покупку жилья был бы гораздо меньше (по нашим оценкам, минимум на 10-15%), чем на аренду. Не у каждого гражданина имеется возможность приобрести квартиру в собственность, но каждому нужно где-то жить.

В-третьих, у нас нет четкого разграничения муниципального и коммерческого жилья. В развитых экономиках муниципальное жилье – это самое дешевое с точки зрения стоимости строительства жилье, которое сдается на основе социального найма. Оно предоставляется социально не защищенным слоям населения. В России муниципалитеты строят или стимулируют строительство коммерческого жилья и определенную долю в коммерческом жилье выделяют в качестве муниципального жилья. Так очень дорогие квартиры становятся муниципальными. Отсюда коррупция, бесконечные очереди на жилье. Вместо одного коммерческого дома можно построить 2 или 3 социальных, находящихся в собственности муниципалитета. Для этого необходимо отказаться от бесплатной приватизации.

Есть много факторов, влияющих на рост цен на недвижимость. Ими нужно заниматься комплексно, а поскольку никто этого не делает, рыночный спрос и недостаток предложения способствуют повышению цены.

Как связаны проблемы оценки недвижимости и политика налоговых реформ?

Здесь самое главное – налог на недвижимость, в первую очередь, потому что это основной налог для муниципалитетов. Во всем мире налог на недвижимость формирует 30-40% доходов муниципалитета, обеспечивая его финансовую самостоятельность. В России перейти к этой схеме пока невозможно, потому что у нас объект недвижимости "разорван на куски", т.е. земля существует отдельно от здания. К великому сожалению, несмотря на наши настойчивые просьбы, в Законе о кадастре нет даже понятия единого налога на недвижимость. Мы предлагали хотя бы в тех редких случаях, когда и здание, и земля находятся в одних руках, присваивать им единый кадастровый номер. Но пока и этого не сделали, поэтому невозможен единый налог на недвижимость, а, следовательно, тормозится эта часть налоговой реформы.

Замена госрегулирования (в форме лицензирования) на саморегулирование с материальной ответственностью применяется сейчас в различных сферах экономической деятельности. Какая отрасль, на Ваш взгляд, наиболее успешно включается в этот процесс и почему?

С принятием в декабре прошлого года базового закона о СРО можно говорить о саморегулировании как о явлении, а не как об эксперименте. Сейчас у нас начинают рассуждать о возможности применения материальной ответственности саморегулируемых организаций в различных областях. На данном этапе в России существует только две саморегулируемые сферы деятельности: арбитражное управление и оценка. Готовы к переходу на саморегулирование аудиторы – уже написан закон, согласовываются отдельные его положения. Можно внедрять СРО в строительной сфере (для строительных компаний, архитекторов, изыскателей, заказчиков): законопроект уже подготовлен, обсужден механизм внедрения, и, в принципе, отрасль готова принять на себя материальную ответственность. Готовятся актуарии, текст соответствующего закона написан, идут дискуссии.

У нас в планах стоят патентные поверенные, присяжные, переводчики, врачи, страховые организации, некоторые участники фондового рынка, техэксперты, которые должны заместить ГАИ при осмотре автомобилей, приняв на себя ответственность за заключения о соответствии конкретного автомобиля требованиям безопасности.

Фактически изменилась схема управления рынком оценки – выстроена жесткая вертикаль власти и структура органов контроля. Увеличилась ли конкурентоспособность локальных оценочных компаний как на российском, так и на глобальном рынках оценки за счет жесткой стандартизации и контроля качества услуг?

Речь идет не о какой-то жесткой вертикали, а о вертикали, в которой жесткость проявляется только в отношении минимальных требований, допустим, к тому, что такое оценочная деятельность вообще. Напомню, что у нас стандартизация имеет пять уровней. Первый – это уровень международных договоров, международных стандартов, второй – уровень национальных стандартов и законов, третий – отраслевой, четвертый – корпоративный, пятый – внутрисферный.

Тот, кто внимательно читал закон о СРО, знает, что Федеральные стандарты оценочной деятельности будут соответствовать требованиям международных договоров, Конституции и законодательства, регулирующего сферу оценки. Стандарты конкретной СРО не могут противоречить ни стандартам СРО как таковым, ни национальным стандартам, ни тем более закону и Конституции. Вот иерархия стандартов. При этом на каждом уровне есть свои нюансы. Мы считаем данную систему в меру жесткой и в то же время достаточно эластичной, для того чтобы можно было, исходя из практического опыта, совершенствовать стандарты.

По нашему мнению, конкурентоспособность компаний повысится уже потому, что потребитель имеет возможность выбора наиболее добросовестного оценщика.
Некоторые исследователи российского рынка оценки отмечают, что, несмотря на многократные ошибки органов власти, большинство участников рынка склонны доверить функции контроля оценочной деятельности государству. Означает ли это, что бизнес априори не способен контролировать свою деятельность самостоятельно?

Может, дело в нежелании бизнеса взять ответственность на себя?

И то и другое, но есть и нечто третье. Здоровая часть бизнеса в оценочной сфере может взять на себя ответственность, развивать и внедрять принципы саморегулирования. Но есть и те, кто считает, что контроль оценочной деятельности со стороны органов власти предпочтительнее контроля со стороны профессионалов. Когда я слушаю таких людей, у меня возникают сомнения в их профессионализме либо в искренности сказанного.

Каковы Ваши прогнозы относительно повышения эффективности оценочной деятельности, квалификации специалистов и степени оперативного контроля качества услуг, осуществляемого СРО?

Как я уже сказал, мы ждем первых споров между оценщиками, третейских разбирательств и разбирательств в дисциплинарных комитетах – эти споры покажут готовность СРО осуществлять оперативный контроль. В соответствии с нашей моделью дисциплинарный комитет СРО рассматривает два обстоятельства. Первое – результаты оперативного контроля сотрудниками СРО качества работы оценщиков. Второе – жалобы потребителей. Т.е. либо СРО самостоятельно выявляет недобросовестного оценщика, либо на него поступает жалоба. Как бы то ни было, профессиональное сообщество будет осуществлять более квалифицированный контроль оценочной деятельности, чем чиновники, которые, как правило, плохо себе представляли, что такое оценка, и в лучшем случае находили примитивные ошибки.

ПЭС 8083/03.04.2008