Обзор рынка жилья Алматы. Экономические аспекты

Рост добычи нефти и газа в Казахстане оказывает сильное влияние на сектор строительства. Вложения в недвижимость стали клондайком для многих инвесторов. Но история рынков недвижимости учит: быстрее рост – быстрее падение

Умиджон Абдуллаев, Айтолкын Курманова
Обзор рынка жилья Алматы. Экономические аспекты
"Экономические стратегии – Центральная Азия", №2-2007, стр. 52-61

Очень быстро рынок недвижимости стал особенно прибыльным бизнесом во многих городах Казахстана. Объем инвестиций в строительство жилья в стране только за первые три месяца 2007 г. вырос на 53% по сравнению с предыдущим годом (до более чем 700 млн долл.) (1). Свыше 87% всех построенных зданий составляет жилье. Это прямой результат совокупного роста, основанного на нефтяных перетоках, и отсутствия достаточного предложения. Отчет о рынке жилой недвижимости Алматы, подготовленный экспертами Института экономических стратегий – Центральная Азия, указывает на очевидные признаки перегрева рынка, неизбежность спада неуемной активности на нем и риски, возникающие в результате этого, для экономики страны. Ниже приводятся выдержки из исследования.

Общая характеристика

За короткий срок алматинский рынок недвижимости вырос в разы. Средняя цена за квадратный метр повысилась с 500 долл. в январе 2002 г. до почти 3700 долл. в марте 2007 г. (рис. 1). Все больше жителей Алматы вовлечено в этот рынок – растут объемы ипотечных кредитов, инвестиций, строительства, появляется все больше вкладчиков, перекупщиков, риелторов и, собственно, покупателей жилья.

Рисунок 1. Цены на жилье в Алматы, в долл. за 1 м2

Рост цен на недвижимость логичен для Алматы как крупнейшего города Казахстана, финансового, делового и развлекательного хаба Центральной Азии.
В последние пять лет экономи­ческий рост Казахстана в среднем составляет 10%, и это не могло не сказаться на стоимости активов. Кроме перетоков нефтяных доходов "бычий" тренд (тренд на повышение) на рынке недвижимости повышают низкая первоначальная база стоимости активов, рост инвестиционной активности, расширение доступности ипотечного кредита, инфляционное давление и т. д. Фундаментальным поддерживающим фактором является объективное отставание предложения недвижимости от вооруженного нефтяными доходами спроса.

Рынок

На сегодня в Алматы с населением в 1,2 млн человек (по официальным данным) имеется свыше 21,2 млн м2 жилья (рис. 2). Таким образом, на каждого жителя приходится по 18 м2 жилья. Согласно генеральному плану развития Алматы, необходимо довести этот показатель до 22 м2. Если вычесть из общего жилого фонда особо сейсмоопасные жилые здания и здания в аварийном состоянии, а также добавить в этот фонд жилье, по­строенное с начала 2002 г., на данный момент для достижения норматива необходимо построить 7,76 м2 жилья на каждого жителя города. При проведении расчетов мы учитывали, что к 2020 г. численность постоянно проживающего в городе населения достигнет 1,5 млн человек. При сохранении темпов ввода жилья 2006 г. норматива в 22 м2 жилья на каждого жителя города можно достичь примерно в течение 11-12 лет.

Рисунок 2. Предложение жилья в Алматы, м2 на человека

Такой прогноз разрыва спроса и предложения стимулирует как цены, так и строительную активность. Спрос на жилье и высокая доходность данного сектора привели к тому, что темпы роста инвестиций в жилищное строительство в Алматы значительно опережают темпы роста валового регионального продукта Алматы. Особенно бурный рост строительства жилья был зафиксирован в 2005 г. – в пересчете на квадратные метры было построено на 73% больше, чем в 2004 г., а в пересчете на квартиры – в 2,3 раза.

Инвестиции в жилищное строительство в 2006 г. выросли почти в 11 раз по сравнению с 2002 г. (рис. 3). За тот же период внутренний региональный продукт города (ВРП) вырос только на 75%.

Рисунок 3. Доля кредитов в инвестициях в жилищном строительствев Алматы, в %

Доля кредитов в инвестициях в жилищное строительство к концу 2006 г. составляла более 70% (см. рис. 3). В начале 2005 г. кредиты занимали лишь около 20%. В общем кредитном портфеле экономики доля кредитов в сферу недвижимости занимает около 20% (2006 г.), благодаря чему коммерческие банки стали основными инвесторами на рынке. В США, например, самые крупные инвесторы на рынке недвижимости – пенсионные фонды и специализированные фонды недвижимости.

Банковский фактор

Быстрое развитие банковского сектора в Казахстане, введение современных систем оценки кредитного риска, адекватное пруденциальное регулирование и добросовестная кредитная история казахстанских банков за рубежом обусловили их силу.

Банковский фактор становится определяющим в развитии рынка. "Демократизация кредита", по выражению Алана Гринспена, то есть его доступность за счет удешевления, привлекает к рынку тех клиентов, которые опоздали ко времени низких цен.

Необходимо отметить, что бурный рост активов в других странах мира обусловлен несколько иными, не фундаментальными факторами. В последние годы рост цен слабо увязывается с доходами. Будучи гораздо стремительнее предыдущих зарегистрированных ценовых бумов, он удлинился и перестал совпадать с длиной бизнес-цикла. Цены в основном стали "надуваться" по причине доступности кредитов. В развитых странах доступность кредита обусловлена последовательным снижением ставки рефинансирования, в Казахстане – низкой первоначальной базой кредитования и ценами на активы.

Комбинация, способствующая росту цен, кроме низких процентных ставок включает и развитие новых, адаптированных к кредитным рискам финансовых продуктов. На американском жилищном рынке, оцениваемом в 20 трлн долл., например, работают кредиты объемом примерно 10 трлн долл., и 75% этого объема трансформировано в форму ипотечных облигаций.

В Казахстане с появлением ипотечных облигаций рынок получит новое дыхание, секьюритизация в разных формах будет способствовать понижению "чувства риска". Возможность секьюритизировать долг путем переупаковки, разбивки и продажи создает иллюзию минимизации риска и желание продолжать заниматься "застрахованными" операциями. С появлением первых признаков понижения цен банки как главные инвесторы начнут скупать дешевеющую недвижимость, облегчать условия кредитования, сокращать требования и стандарты по пакету документации, условиям и т. д. Банки будут вводить новые продукты, внедрять инновации в кредитовании, то есть в основном удлинять сроки и играть с фиксированными, гибкими или гибридными ставками. Это может привести и к развитию сегмента рискованных кредитов, включая заемщиков с отрицательной кредитной историей, без стабильного источника дохода и без обеспечения, как свидетельствует пример "субстандартных" ипотечных кредитов в США.

Цены

Средний ежемесячный прирост цен на квадратный метр жилья в Алматы в последние 5 лет составляет около 3%. При этом с июля 2005 г. цены практически не опускались ниже уровня предыдущего месяца и падение цен, которое ранее имело место в летние месяцы, в 2005 и 2006 гг. не наблюдалось. Особенно бурный всплеск цен имеет место с начала 2007 г. (рис. 4).

Рисунок 4. Цены на жилье в Алматы, помесячное изменение

Последовательное и быстрое повышение цен привело к тому, что цена одного квадратного метра жилья достигла отметки приблизительно 4 тыс. долл., что сопоставимо с ценами в столицах развитых стран. Однако соотношение цены на недвижимость и среднего дохода в Алматы намного больше, чем в развитых странах, что однозначно указывает на переоценку. По экономической логике, уменьшение доступности жилья отрицательно скажется на спросе и, следовательно, на ценах. В действительности в Алматы, как и во многих других городах, связь цен с доходами слаба из-за развития ипотечных кредитов.

Цены на недвижимость лишь частично обусловлены затратной составляющей. Хотя строительные материалы (в основном импортные) дорожают гораздо быстрее, чем растет инфляция (к марту 2007 г. они подорожали почти на 50% по сравнению с январем 2002 г.; потребительские цены за тот же период выросли на 30%), в строительстве себе­стоимость квадратного метра намного ниже его цены (рис. 5). В Алматы в начале 2002 г. затраты на строительство составляли свыше 57% от рыночной стоимости квадратного метра жилья; к началу 2007 г. они снизились до 18%.

Рисунок 5. Средняя фактическая стоимость строительства 1 м2 жилья и рыночные цены на жилье в Алматы

На переоцененность жилья также указывают эконометрические модели, индексы доступности и модели оценки активов.

Популярным индикатором для определения уровня переоценки недвижимости (в частности, жилья) является соотношение цены квадратного метра жилья и аренды квадратного метра жилья, которое побуждает потенциального покупателя рассматривать аренду как альтернативу приобретению жилья.

Арендная плата также считается одним из индикаторов, отражающих реакцию рынка недвижимости на колебания макроэкономических показателей, главным образом по доходам населения и общему уровню цен. В этом нас убеждает и то, что такой феномен, как "пузырь" рынка аренды, в принципе в мировой практике не наблюдался.
При нормированном развитии рынка данное соотношение находится на определенном уровне, который характеризуется долгосрочной стабильностью. Если жилье переоценено, то показатель растет.

Когда цены слишком завышены по сравнению с арендными ставками, нежелание покупателей приобретать недвижимость должно оказывать понижательное давление на цены. Более того, чтобы оценить возвратность на вложения в недвижимость, необходимо оценивать другие расходы, связанные с домовладением – разница в рисках, налоговые стимулы, налоги на имущество, расходы на амортизацию и содержание и др. При аренде, естественно, не нужно делать никаких "первоначальных взносов" в банк, страховать недвижимость, свою жизнь и т. д. Равенство будет достигнуто тогда, когда ожидаемые годовые расходы, связанные с владением домом, будут равны расходам по его аренде. В случае, когда первое превышает второе, возникает переоценка.

Как видно на рис. 6, с начала 2003 до начала 2006 г. индекс находился в диапазоне 140-145, но с начала 2006 г. он начал стремительно расти и в марте 2007 г. достиг уровня 241.

Рисунок 6. Соотношение цена/аренда в Алматы

Если выразить данный показатель как индекс, то показатель индекса на март 2007 г. составляет 168. В период с января 2003 до начала 2006 г. индекс находился в пределах 100-110 (рис. 7). Иначе говоря, динамика соотношения цены и аренды указывает на то, что переоценка жилья в Алматы началась в первой половине 2006 г.
Данную тенденцию можно так­же рассмотреть, если разбить индекс на составные части: темп роста цен на жилье начал опережать рост аренды в городе, что свидетельствует о более быстром росте цен, чем ставок на аренду. По­этому можно сделать следующий вывод: с начала 2006 г. макроэкономические факторы только частично объясняют динамику цен на жилье.

Рисунок 7. Индекс цена/аренда в Алматы

Доступность

Исследуя оценку недвижимости, необходимо также изучить особенности спроса на данном рынке. Во многих странах рассматривается соотношение цен на недвижимость и доходов населения, но, как говорилось выше, данные показатели не всегда коррелируют между собой.

Существует более сложный показатель расчета доступности жилья, который учитывает не доходы населения в абсолютном значении, а способность граждан получить ипотечный кредит в определенный момент времени и обслуживать его. Данный показатель был рассчитан для Алматы на основе методологии расчета индекса доступности жилья, используемого Национальной ассоциацией риелторов США.

Значение показателя, равное 100, означает, что доход среднестатистической семьи (рассчитанный как двойная средняя заработная плата по городу Алматы) достаточен для оплаты ипотечных платежей. Сумма ипотеки была рассчитана на покупку однокомнатной квартиры общей площадью 38 м2. Кроме того, максимальная доля дохода, которая может быть направлена на погашение ипотечного кредита, была установлена в размере 50%. Как видно на рис. 8, индекс доступности жилья начал стремительно падать в начале 2006 г., что свидетельствует о снижении способности населения в данный момент времени получить ипотечный кредит и своевременно выплачивать платежи.

Рисунок 8. Доступность жилья в Алматы

Но очевидно, что оценка доступности жилья на основе среднего дохода не является убедительным отражением динамики способности реальных представителей платежеспособного спроса покупать жилье. Например, при учете принятых нами допущений за весь период рассмотрения индекс не достигал значения 100, которое указывает на достаточность доходов для оплаты ипотечных платежей.

Поэтому был рассчитан дополнительный индекс на основе средней заработной платы работников финансового сектора, которые, по нашему мнению, представляют ощутимую долю платежеспособного спроса на жилье в Алматы. При произведении расчетов нами было сделано одно важное допущение: индекс был рассчитан на основе заработной платы одного человека (среднестатистического работника финансовой сферы в Алматы), а максимальная доля заработной платы, которая может быть направлена на погашение ипотечного кредита, установлена в размере 50% и 75%.

Из рис. 9 ясно, что данный индекс также указывает на постепенное снижение доступности жилья в городе. Динамика индекса доступности жилья свидетельствует о том, что существующая динамика цен на жилье в Алматы в ближайшем будущем может быть слабо поддержана со стороны потенциальных покупателей ввиду отставания темпов роста доходов даже в секторах с относительно высоким уровнем заработной платы.

Рисунок 9. Индекс доступности жилья в Алматы для людей с высокой заработной платой

При этом необходимо учесть, что некоторое снижение ставок по ипотечным кредитам и облегчение условий получения ипотечного кредита не оказали существенного влияния на расширение доступности жилья (рис. 10). Ежемесячный платеж вырос в период с 2002 по 2006 г. в 6,5 раза, цены на жилье – в 6,7 раза, зарплата в финансовом секторе – только в 1,8 раза.

Рисунок 10. Динамика аренды, ипотечных платежей и заработной платы

Факторы роста

Из 37 циклов роста, зафиксированных в странах ОЭСР с 1970 до середины 1990-х годов, 24 цикла закончились спадом, сводя на нет все ценовые достижения восходящего цикла. Это негативно сказалось на потреблении, финансовой системе и общем состоянии экономики. Поэтому циклы роста цен на недвижимость являются процессом boom and bust, то есть роста и падения.

Поскольку коррекция неизбежна, необходимо рассмотреть те факторы, которые в настоящее время служат базой для экспоненциального роста цен на недвижимость в Алматы (таблица). База стоимости активов намного превышает разумные пределы и должна будет неизбежно опуститься.

Таблица. Факторы, влияющие на цены на жилье в Алматы

Специфичные факторы ограничивают рост и аренды, и цены. К ним относятся лимиты/ограничения, налагаемые государством, демографический фактор. Другие факторы могут увеличивать только цену, например спекуляции.

Таким образом, самыми значимыми факторами, влияющими на повышение цен на жилье, являются экономический рост и доступность ипотеки. На предложение влияет меньше факторов, ключевым является государственное регулирование.

Регулирование и кредитная ставка

Наиболее вероятно, что понижающее давление на цены окажет повышение кредитной ставки, а также намерение государства упорядочить рынок жилья в Алматы.
Регулирование рынка жилья может осуществляться как единым регулятором, который пока отсутствует в Казахстане, так и Центральным банком. Регулирование может быть жестким или более мягким. Мягкость в сфере предоставления льгот и возможностей застройщикам может сосуществовать с жестким регулированием качества строительства и спекулятивной составляющей конечных цен на жилье. Политика в этой сфере зависит от силы шока и способности экономики его абсорбировать. В любом случае интервенции на рынок в период бурного, ненормального роста являются оправданными слишком длительными трансмиссионными процедурами свободного рынка.

Однако для государства регулирование рынка жилья представляет опасность – социальная функция (поддержка бедных) входит в противоречие с необходимостью ограждать рынок от нечестных инвесторов и спекуляций. Чтобы государство предприняло меры по снижению неоправданно высоких цен (увеличение объемов строительства и снижение излишних требований к застройщикам), необходима политическая воля. Растущая ипотечная задолженность и связанные с этим риски могут подтолкнуть государство к таким шагам.

Как уже упоминалось, на данный момент монетарные факторы являются одними из главных в ценообразовании на рынке недвижимости. По нашему мнению, Национальный банк и Агентство по финансовому надзору столкнулись с дилеммой: с одной стороны – стремление стабилизировать ценовую динамику на рынке недвижимости, с другой – нежелание оказывать негативное воздействие на общую деловую активность и экономический рост вследствие ограничений в монетарной политике. Иначе говоря, решительных действий в монетарной политике, нацеленных на стабилизацию цен, со стороны контролирующих органов можно ожидать только в том случае, если потенциальные потери от снижения экономической активности не превысят выгод от стабилизации цен на недвижимость.
Вместе с тем обычной процедурой для развитых финансовых рынков является регулирование процентных ставок, что отчасти компенсирует сложность госрегулирования.
Поэтому для рынка Алматы, стимулируемого ипотекой, наиболее важным фактором является сохраняющаяся доступность кредитов. Однако этот фактор зависит от внешнего финансирования, поэтому повышение базовых ставок за рубежом будет иметь первостепенную важность. Несмотря на то что монетарная политика в ЕС и США ужесточилась, новые механизмы глобального финансового рынка позволяют казахстанским банкам привлекать достаточный объем льготного финансирования, хотя большинство международных инвестиционных банков указывает на недвижимость как на основной риск для казахстанских финансовых институтов.
Кроме того, необходимо отметить, что платежеспособные владельцы недвижимости редко расстаются со своей собственностью. В случае небольшой ценовой коррекции/стагнации при сохранении роста численности рабочих мест и заработной платы (то есть общего благоприятного экономического фона) инвесторы предпочтут выждать время, преж­де чем капитализировать недвижимость.

Такая стагнация/стабилизация может продлиться несколько лет, прежде чем начнется полномасштабное падение и, что вполне вероятно – экономический кризис.

Примечание
1. Использованы данные Агентства Республики Казахстан по статистике, еженедельника "Крыша", собственные расчеты.

Исследование рынка недвижимости Алматы, завершенное в июне 2007 г., можно заказать в "ИНЭС – ЦА" (тел.: +7 3272 91 00 19).

---

Субстандартные ипотечные кредиты в США

В момент совпадения двух факторов – повышения кредитной ставки и понижения цен на недвижимость – создаются крайне невыгодные условия для заемщика. Помимо таких распространенных причин невыплат по ипотеке, как потеря работы и развод, заемщикам становится сложно обслуживать долг с плавающей ставкой (если она растет, будучи привязанной к ставке рефинансирования), тем более, когда стоимость их ипотечного долга начинает превышать стоимость жилья. Открывается дорога к изъятию банком залоговой недвижимости. Примерно такая картина имеет место сегодня в США, и, несмотря на миллиардные потери, эксперты пока не высоко оценивают влияние кризиса субстандартных кредитов на экономику.

Не так давно в США появился целый класс субстандартных заемщиков – это заемщики, которые олицетворяют собой большие риски, но могут претендовать на ипотечный кредит в связи с появлением новых финансовых инструментов – ипотечных облигаций и связанных с ними деривативов. У субстандартных ипотечных кредитов ставка по процентам выше, чем у менее рискованных кредитов, но она зависит от текущей процентной ставки, то есть плавает, а не строго зафиксирована. Появление таких условий было стимулировано низкими кредитными ставками, вводились так называемые тизеры – кредиты со сверхльготной ставкой до 1% в первоначальный период.

Другие условия по субстандартным кредитам также были мягче, и ипотечные облигации по этим кредитам пользовались высоким спросом из-за хорошей доходности.
С многократным повышением ставки ФРС США с 1 до 5,25% процентные выплаты по таким кредитам резко увеличились, участились случаи дефолтов и крупные кредитные организации оказались на грани банкротства. Цены на недвижимость пошли вниз, и доля собственного капитала заемщиков в ипотечных кредитах стала отрицательной.

---

Опыт Японии

Быстрее рост – быстрее падение. Этому учит история рынков недвижимости в других странах. Самым известным спадом на рынке недвижимости стал кризис в Японии в начале 1990-х годов. До этого (с 1950 по 1990 г.) цены на землю в Японии росли. В качестве трех основных причин появления "пузыря" называют следующие. Во-первых, в Японии долго существовал миф, что цены на землю никогда не снизятся. С 1955 по 1990 г. цены на землю здесь выросли более чем в 200 раз. Нехватка земли и привязанность к ней японцев породили миф о земле: tochi shinwa (яп.).

Вторая причина заключалась в мягкой монетарной политике – избыточное денежное предложение и низкие процентные ставки. В 1985 г. Япония согласилась на укрепление своей валюты, что нарушило развитие экспортоориентированных отраслей и Банк Японии в течение 15 месяцев вдвое снизил ставку рефинансирования – с 5 до 2,5%.

Третья причина – хаотичное кредитование под недвижимость. В рынок загонялись деньги банков, страховых компаний, небанковских организаций. Банковский сектор до сих пор испытывает последствия кризиса.

В определенный момент власти стали ужесточать монетарную политику, кредиты под недвижимость, ввели новый налог на землю, тем самым спровоцировав самое масштабное падение цен. Власти предприняли популистский шаг, пойдя навстречу тем слоям населения, которые уже не могли позволить себе доступное жилье.
Однако сегодня можно увидеть специфичные черты, присущие только Японии, где всегда не хватало земли и люди не желали ее продавать. Это всегда было основой дисбаланса. Территория Казахстана, например, гораздо больше, и здесь механизмы свободного рынка могут работать более правильно. Второе отличие, вытекающее из первого, – это плохо отрегулированное кредитование под недвижимость, имевшее место в то время, и характер инвестирования.