О перспективах строительного рынка

 
 

O перспективах строительного рынка
На вопросы журнала "ЭC" отвечают представители строительных компаний России.
"Экономические стратегии", №4-2004, стр. 82-83

АЛЕКСАНЯН Тигран Игоревич – генеральный директор группы компаний "ДЕКРА"

Испытывает ли Ваша компания тот острый дефицит земель под новое строительство, о котором так много говорят?

Это традиционная проблема любого мегаполиса, поэтому говорить о том, что она обострилась в последнее время, на мой взгляд, безосновательно. Существенно изменились требования к девелоперам. Если раньше можно было развивать инвестиционно-строительные проекты, в определенном смысле, на базе случайного поиска площадок, то сейчас успешное движение вперед немыслимо без системного участия в перспективных программах, инициируемых Правительством Москвы и направленных на изменение качества сложившейся застройки, а также вывод промышленных предприятий за городскую черту. Повышаются требования не только к финансовой устойчивости девелопера – умению аккумулировать и направлять денежные и интеллектуальные ресурсы в "длинные" проекты, – но и к его способности эффективно взаимодействовать с городскими властями и жителями столицы. Для группы компаний "ДЕКРА" такая современная постановка задачи стала очевидной формулой развития. Мы пришли к этому на собственном опыте реализации девелоперских проектов. Один из самых последних примеров – проект строительства многофункционального жилого комплекса на базе реформируемого завода "Чайка".

Как Ваша компания добивается заказов?

Мы этим не занимаемся. Реализуя весь спектр и проходя все стадии развития инвестиционно-строительных проектов, мы на системной основе анализируем и пытаемся использовать все возможности современного рынка недвижимости, сами привлекаем контрагентов и подрядчиков для продвижения наших проектов. Возможно, решение этой задачи упрощается тем, что "ДЕКРА" работает на строительном рынке уже десять лет и имеет сложившуюся деловую репутацию.

---

ТАКОЕВ Григорий Кобаевич – начальник отдела анализа и планирования компании "КомСтрин"

Как вступление России в ВТО может отразиться на развитии строительного рынка?

Прежде всего, вступление в ВТО положительно отразится на всей экономике России, в том числе на ее торговой системе. Я имею в виду совершенствование условий торговли российской продукцией на зарубежных рынках, повышение ее качества и конкурентоспособности, улучшение инвестиционного климата. Россия станет полноправным членом международного торгового обмена, сможет влиять на процесс формирования правил международной торговли, участвовать в урегулировании международных торговых споров. Вступление России в ВТО повысит уровень доверия к ней международного сообщества. Большая защищенность иностранных инвестиций будет способствовать увеличению их притока. В результате в стране улучшится финансовый климат, повысятся экономические показатели.

Мы надеемся, что крупные западные компании и банки будут вкладывать средства в российскую экономику, в том числе и в недвижимость, а наши инвесторы рассмотрят возможность вложения средств в недвижимость и строительство за рубежом. Вступление в ВТО вынудит государственные органы привести нормативные и законодательные акты в соответствии с международными стандартами. Только на этой основе возможно широкое развитие ипотеки. Вполне вероятно, что в результате присоединения к ВТО подешевеют импортные стройматериалы и строительная техника. Сегодня, например, основным поставщиком стройматериалов на российский рынок является Германия, а строительной техники – Япония. Обе страны – члены ВТО. Что касается рынка недвижимости и строительства в целом, то он существует сам по себе, и в связи с вступлением России в ВТО вряд ли стоит ждать кардинальных изменений на нем. Строительство в значительной степени зависит от спроса населения и политики городских властей.

---

БЕЛОУСОВ Алексей Валерьевич – генеральный директор "Капитал Груп Маркетинг"

Когда Москва сможет решить свой извечный квартирный вопрос?

В Москве не существует квартирного вопроса. В городе, где сносят 5-этажное жилье, вопрос дефицита не стоит. Снос ветхих строений может себе позволить не каждый город. Но есть дефицит "правильных" квадратных метров. Сложно найти квартиру, обладающую определенными параметрами. Такое жилье в дефиците, и он будет увеличиваться, что связано с нехваткой земельных участков, хороших площадей. Но это естественный путь развития рынка недвижимости, такое наблюдается во многих странах мира. Например, холдинг "Капитал Груп" представляет первые российские небоскребы – "Город Столиц" входит в состав грандиозного комплекса ММДЦ "Москва-Сити", возводимого по проекту знаменитого голландского архитектора Эрика ван Эгераата. В комплексе предусмотрено пятнадцать типов квартир: от студий площадью 75 кв. м до двухуровневых пентхаусов площадью 900 кв. м. Рынок проявил интерес к такому жилью благодаря его эксклюзивному местоположению, концептуальной и архитектурной уникальности. Уже сейчас спрос превышает предложение. Подобное жилье всегда будет в дефиците.

---

ГАВРИЛОВА Людмила Александровна – начальник отдела недвижимости "Строительной Компании "Импульс"

Вы занимаетесь проектами в регионах. Что сейчас модно?

Наша компания является заказчиком, застройщиком и генеральным инвестором на своих объектах. Мы очень хорошо знаем ситуацию, сложившуюся на рынке строящегося жилья. Не будем лукавить, скажем прямо: жилищное строительство в Санкт-Петербурге и Северо-Западном регионе существенно отличается от жилищного строительства в Москве. Разные цены, разные темпы строительства, технологии, сроки проведения экспертиз и согласований на стадии ППР. Соответственно, и подход к приобретению жилья у потенциальных покупателей в Москве и Петербурге различный. За последний год петербургские квартиры в разных секторах рынка (от экономкласса до элитных) подорожали на 30-80%. С марта прошлого года рост стоимости среднестатистической петербургской квартиры составил 51%. Рост цен привел к серьезной деформации рынка: большая часть покупателей, живущих на окраине города и в пригороде, а также иногородние, ищут недорогие однокомнатные квартиры, средняя площадь которых не превышает 35-40 кв. м. Поэтому строительные компании вынуждены строить дома, зачастую лишенные каких-либо современных атрибутов: встроенных подземных гаражей, дорогих лифтов, помещений сферы обслуживания, таких как фитнес-зал, салон и т. д. В большинстве случаев это стандартное жилье – панельные дома типовых серий.

Всего в городе сейчас строится почти 4,5 млн кв. м жилья. При этом продолжает увеличиваться разрыв между зонами фешенебельной застройки и остальными районами. Можно говорить о начале формирования социальной среды целых кварталов и микрорайонов, в которых активно возводятся дома верхнего ценового диапазона. С ростом объемов строительства и увеличением дифференциации жилья по цене этот процесс пойдет активнее. Осложнить ситуацию может стремление нового губернатора "навести порядок в области уплотнительной застройки". Уже готов план развития Санкт-Петербурга, в соответствии с которым горожан, сейчас живущих в центре города, предлагается переселить на окраины. Несмотря на заметно увеличившийся объем нового строительства, цены неуклонно стремятся ввысь. Стоимость квартир в типовых домах, расположенных в "спальных" районах, составляет 600-700 долл./кв. м; индивидуальных проектов в "спальных" районах и в "зеленой прослойке" между центром и новостройками – 750-850 долл./кв. м.

В зоне исторической застройки цены начинаются от 2000 долл./кв. м. Историческая застройка остается на сегодня объектом, где сосредоточены многие модные проекты. Однако за неимением свободных мест модное элитное жилье начинает "перебираться" в пригороды, где хорошо развито транспортное сообщение. Но все-таки в Петербурге модно не то, что модно в Москве. Петербургские строители ориентируются в основном на то, что быстрее строится и быстрее продается, а это маленькие квартиры экономкласса, поэтому сегодня проектные организации движутся по пути привнесения модных атрибутов в лучшие серийные дома, разрабатывают новые проекты с учетом требований рынка.