Ножницы для кадастра

Начальник управления оценки недвижимости Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) Ольга Александровна Нестерова в беседе со специальным корреспондентом «ЭС» Ларисой Полковниковой дает характеристику нынешнему положению дел в области кадастровой оценки.

Ольга Нестерова
Ножницы для кадастра
"Экономические стратегии", №02-2009, стр. 152-153

Начальник управления оценки недвижимости Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) Ольга Александровна Нестерова в беседе со специальным корреспондентом "ЭС" Ларисой Полковниковой дает характеристику нынешнему положению дел в области кадастровой оценки.

Что стало причиной принятия поправок в Федеральный закон "Об оценочной деятельности"?

Причиной поправок стало отсутствие законодательного регулирования кадастровой оценки. Наша работа до сих пор регулируется двумя Постановлениями Правительства, одно из которых морально устарело, а второго явно недостаточно. Многие необходимые нормы отсутствуют.

Несмотря на всю специфичность, кадастровая оценка – это тоже оценочная деятельность, ведется она теми же методами. Да, есть отличия, и существенные, именно поэтому ей посвящена отдельная глава в законе.

С принятием поправок в ФЗ "Об оценочной деятельности" расширяется пространство деятельности для оценщиков. Каковы возможности и перспективы, которые открывает использование налогообложением результатов государственной кадастровой оценки?

Кадастровая оценка проводится с 2001 г., и оценщики всегда привлекались к этим работам. А что касается закона и влияния, которое он окажет на развитие этого вида деятельности, то тут правила игры будут более четко обозначены.

Возможно ли при отсутствии развитых рынков обеспечить сопоставимость результатов государственной кадастровой оценки и достижимо ли справедливое распределение налогового бремени?

Да, это главная проблема для российских оценщиков, потому что мировая теория и практика оценки требуют прежде всего сбора достаточного количества достоверной информации об объектах оценки и их аналогах. Пока Россия этим похвастаться не может, но оценщики ищут выходы. У нас, например, запланировано исследование, которое должно подытожить весь опыт, накопленный за годы проведения государственной кадастровой оценки земель.

Судя по инициируемым поправкам, предстоит проведение государственной кадастровой оценки недвижимости в рамках реализации создания кадастра недвижимости. Существует ли подобная методика?

Пока используются две временные методики, разработанные для пилотного проекта по оценке объектов недвижимости, который сейчас проводится в Кемеровской, Калужской, Тверской областях и в Республике Татарстан. Вы, наверное, слышали об этом.

Цель проекта – не просто оценить объекты недвижимости, расположенные в границах этих субъектов Российской Федерации, но протестировать и усовершенствовать, если это необходимо, две методики – методику оценки объектов жилой недвижимости и методику оценки объектов нежилой недвижимости. Кроме того, в ходе эксперимента предполагается разработать проекты всех нормативных правовых актов, необходимых для того, чтобы такая оценка была осуществима во всех субъектах Российской Федерации и стало возможным введение нового налога на недвижимость. Эксперимент этот заканчивается в сентябре.

Предусмотрен ли в поправках досудебный порядок разрешения споров?

Безусловно, предусмотрен. Собственно говоря, необходимость в таком механизме и послужила главным стимулом для разработки этого законопроекта. Мы сами заинтересованы в том, чтобы была возможность калибровать, уточнять результаты массовой оценки по результатам оценки индивидуальной. Если налогоплательщик или залогополучатель недовольны результатом, приглашают оценщика – и тот проводит индивидуальную оценку того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость принимается равной рыночной стоимости, которая содержится в отчете.

В текущих рыночных условиях, когда стоимость земельных участков значительно снизилась, налоговая база, рассчитанная на основе докризисной кадастровой оценки, является завышенной. Представляется ли возможным провести массовую переоценку на данном этапе?

В соответствии с действующим законодательством проведение кадастровой оценки возможно не чаще чем один раз в три года. Чтобы стало возможно проводить новую оценку, не дожидаясь истечения трех лет, необходимо внести соответствующие изменения в законодательство.

Целесообразно ли предусмотреть ежегодную периодичность выполнения работ по государственной кадастровой оценке?

Это спорный вопрос. Как всякая проблема, он имеет две стороны. С одной стороны, если провести кадастровую оценку на спаде рынка, а потом рынок будет развиваться динамично, бюджеты недополучат налоги. Если, наоборот, провести ее на взлете, то пострадает налогоплательщик.

С точки зрения макроэкономики нежелательно проводить оценку ежегодно, потому что в настоящее время в федеральном бюджете нет на это денег. Если же каждый субъект РФ будет проводить кадастровую оценку, исходя из своих финансовых возможностей – кто-то проведет, кто-то не проведет, – то постепенно с точки зрения налоговой базы страна превратится в лоскутное одеяло. Единое экономическое пространство остается несбыточной мечтой. В других странах этот вопрос решается по-разному: одни проводят кадастровую оценку ежегодно, другие – раз в четыре года.

Если закон примут, оценка будет проводиться массово на всей территории Российской Федерации в одно и то же время. Это важно, т.к. от даты оценки зависит величина стоимости. Как будет решаться вопрос о периодичности, решит законодатель. Благодаря автоматизированной информационной системе, которая заработала в нынешнем году, в обозримом будущем можно будет проводить кадастровую оценку земель хоть раз в месяц и за очень небольшие деньги. Что касается недвижимости, то тут трудно сказать что-то конкретное, поскольку у нас пока нет перечня объектов оценки.

А как тогда управлять?

В прошлые годы уже начата была работа по инвентаризации архивов БТИ, но помешал кризис.

Как соотносится определение кадастровой и рыночной оценки?

Нет такого понятия, как рыночная оценка. Речь может идти о кадастровой и рыночной стоимости. Это, по сути, одно и то же, с той только разницей, что рыночная стоимость как таковая предполагает индивидуальную оценку и учет всех характеристик объекта, которые оказывают влияние на его стоимость. Что касается кадастровой оценки, то она в подавляющем большинстве случаев проводится с использованием технологий массовой оценки, поэтому тут невозможно учесть все характеристики, влияющие на стоимость. Предположим, когда оценивается квартира, ее стоимость зависит от того, куда выходят окна – на улицу или в тихий двор. При проведении массовой оценки это невозможно.

Каковы, на Ваш взгляд, социальные последствия принятия поправок в законопроект?

Социальные последствия будут после ведения нового налога на недвижимость. Его величина зависит от того, будет ли проведен после нашей тестовой оценки анализ социально-экономических последствий, будут ли предварительно рассчитаны возможные налоговые ставки, определен размер налоговых вычетов. Это позволит стране мягко войти в новую налоговую жизнь.

Планируется ли региональная дифференциация норм для налогообложения?

Естественно, планируется. Наши предложения будут как минимум сводиться к тому, что размер налогового вычета должен быть равен кадастровой стоимости самого дешевого жилья на душу населения в каждом конкретном регионе. А что касается ставок, то, скорее всего, по традиции налоговый кодекс предложит им максимальный предел, а законодатели на местном или региональном уровне, в зависимости от того, кто будет получателем налогов, будут устанавливать их конкретный размер.

ПЭС 9110/08.04.2009