Главная цель строительства – повышение качества жизни

Первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы, руководитель Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Владимир Ресин рассказывает журналу «Экономические стратегии»: «Сегодня на одного жителя Москвы приходится в среднем около 23 квадратных метров жилой площади, в то время как в европейских столицах этот показатель, как правило, превышает 40 квадратных метров. Для того чтобы достичь западного уровня, необходимо увеличить имеющийся жилищный фонд по крайней мере в полтора раза. Согласно Генеральному плану, до 2020 года в Москве необходимо построить около 70 миллионов квадратных метров современного жилья. Так что высокий уровень спроса на жилье в Москве будет еще многие годы».

Владимир Ресин
Главная цель строительства – повышение качества жизни
"Экономические стратегии", №4-2004, стр. 72-76

О "большой московской стройке", ценообразовании на рынке недвижимости и системе ипотечного кредитования журналу "Экономические стратегии" рассказывает первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы Владимир Иосифович Ресин (публикуется в авторской редакции).

Владимир Иосифович, какие цели и задачи кажутся Вам наиболее важными для стратегического развития столицы?

Основные направления стратегического развития Москвы четко определены в Генеральном плане развития города до 2020 года, все разделы которого взаимосвязаны. Главным направлением работы строительного комплекса города было и остается строительство жилья. Производственные мощности стройкомплекса Москвы позволяют ежегодно возводить 4,5-5 миллионов квадратных метров жилья – впервые показатель 4,5 миллиона квадратных метров был достигнут в 2002 году. В прошлом году московские строители возвели 4,7 миллиона квадратных метров жилья, и есть уверенность, что в самое ближайшее время мы выйдем на показатель в 5 миллионов квадратных метров в год.

В связи с возрастающим дефицитом свободных территорий для застройки используются новые подходы к перспективам развития города, которые в первую очередь связаны с изменением структуры использования городских площадей. Поэтому в городе активно развиваются такие строительные направления, как реконструкция ветхого и пятиэтажного жилого фонда, капитальный ремонт и реновация зданий и сооружений, реорганизация промзон, точечная застройка. При этом сегодня при любой застройке, будь то освоение нового района, реконструкция кварталов пятиэтажек или капитальный ремонт, строительство ведется комплексно. Это значит, что параллельно с возведением жилья строятся необходимые новоселам школы, детские сады, социально-бытовые объекты, гаражи и автостоянки, прокладываются инженерные коммуникации и дороги.

Одновременно в Москве идут строительные, ремонтные, реставрационные работы на нескольких тысячах объектов, и наша задача – минимизировать для москвичей неудобства "большой московской стройки". Это предполагает выполнение множества правил: чтобы машины не развозили по городу грязь, чтобы можно было без проблем пройти рядом со стройкой и т. п. Конечно, не все сразу наладилось, но сегодня уже можно говорить о том, что психология подавляющего большинства руководителей строительных организаций изменилась: пришло осознание того, что строительная площадка – элемент городской среды. А тем, кто еще не осознал этого, приходится платить штрафы по итогам проверок, проводимых в строительном комплексе.

Существует мнение, что российский строительный рынок перегрет инвестиционным спросом. Согласны ли Вы с этой точкой зрения? Можно ли предполагать, что при появлении новых доходных сегментов инвесторы с рынка убегут?

Сегодня на одного жителя Москвы приходится в среднем около 23 квадратных метров жилой площади, в то время как в европейских столицах этот показатель, как правило, превышает 40 квадратных метров. Для того чтобы достичь западного уровня, необходимо увеличить имеющийся жилищный фонд, по крайней мере, в полтора раза. Согласно Генеральному плану, до 2020 года в Москве необходимо построить около 70 миллионов квадратных метров современного жилья. Так что высокий уровень спроса на жилье в Москве будет еще долго.

Кроме этого, в последние годы московская недвижимость действительно стала одним из самых надежных и высокодоходных объектов инвестирования. На мой взгляд, этот факт во многом объясняется моральными последствиями экономического кризиса 1998 года, после которого было полностью подорвано доверие населения к банкам и ценным бумагам. Сейчас экономические последствия кризиса преодолены. Люди стали жить лучше. И чтобы обезопасить свои сбережения от инфляции, они покупают недвижимость. Этим во многом объясняется рост цен на квартиры в Москве и других городах России.

Можно ли говорить о том, что рынок строительства в Москве монополизирован несколькими крупными компаниями, взвинчивающими цены на недвижимость?

Никакой строительной монополии в Москве нет. Строительством и продажей недвижимости в городе занимаются сотни крупных и средних и тысячи небольших фирм разных форм собственности. В Москве сформирован цивилизованный рынок строительства и продажи недвижимости. Все строительство в городе ведется на конкурсной основе. За право строить в столице на конкурсах борются московские, российские и зарубежные фирмы. Побеждают те, кто реально способен принести наибольшую пользу городу.

Что касается ценообразования на рынке недвижимости, то сегодня оно носит чисто рыночный характер. Квартиры продаются по тем ценам, по которым их приобретают покупатели. Непроданного жилья в Москве практически нет. Посудите сами. В этом году в городе будет построено примерно 5 миллионов квадратных метров. 1,7 миллиона из них – это социальное жилье для очередников, молодых семей и переселенцев из сносимых ветхих домов и пятиэтажек. Остается 3,3 миллиона квадратных метров жилья, которые предназначены для продажи. Это примерно 55 тысяч квартир. А теперь посудите, много это или мало для десятимиллионного мегаполиса… На мой взгляд, не мало, но и не достаточно. Именно поэтому ежегодно мы увеличиваем объемы строительства коммерческого жилья, средства от продажи которого идут в городской бюджет, и, как следствие, увеличиваются объемы строительства социального жилья, возводимого за счет продажи коммерческого.

Помимо первичного рынка недвижимости в Москве существует и вторичный рынок. Продавцами на нем выступают не компании, а обыкновенные граждане. Думаю, что такие продавцы никак не могут быть заподозрены в монополизме. Динамика цен и в том, и в другом сегментах примерно одинакова, что также свидетельствует о рыночной природе ценообразования.

Как Вы оцениваете уровень ипотечных услуг по сравнению с западными странами?

Основной формой приобретения жилья во всех развитых странах была и остается ипотека. По сравнению с западными странами, у нас уровень ипотечных услуг остается крайне низким. На сегодняшний день, на мой взгляд, существуют четыре основные причины, препятствующие широкому развитию ипотечного кредитования в России: первая – это достаточно высокая ставка рефинансирования ЦБ, а следовательно, и процент на получение кредита в банке, вторая – то, что зачастую получатель кредита не может подтвердить в банке свою реальную платежеспособность из-за того, что "прячется" от налогов. Третья причина заключается в том, что при существующих объемах строительства жилья в городе и высоком спросе на новые квартиры жилье продается за полную стоимость еще на стадии закладки фундаментов. И, наконец, четвертая причина имеет чисто психологический характер. Многие в России еще не оценили преимуществ получения кредита и просто боятся самого слова "кредит". В Москве ипотека начала развиваться только с формированием рыночных отношений в экономике. Но уже сегодня можно сказать, что система ипотечного кредитования приобретения жилья в столице существует.

Президент неоднократно говорил о том, что широкое распространение ипотеки является одной из приоритетных задач Правительства. Какие шаги необходимо предпринять для того, чтобы такие планы осуществлялись? Что уже сделано в этом направлении?

Вопрос обеспечения россиян доступным жильем стал одной из главных тем ежегодного послания Президента России Федеральному Собранию. Мэр Москвы убежден, и я с ним полностью согласен, что программа ипотечного кредитования получит ускорение, если люди будут иметь возможность больше зарабатывать, и задача власти – создать такие экономические условия, чтобы это были не просто слова. Тогда, по оценкам экспертов, потенциальными участниками ипотечной системы смогут стать большинство жителей города. Ипотека – стратегическая задача не одной Москвы, а государства в целом. Без его поддержки она работать не сможет. Пока развитие ипотеки идет трудно, но будущее все равно за ней.

Какие важные задачи, стоящие перед Москвой, потребуют нетривиальных решений в ближайшее десятилетие?

Сегодня в Москве реализуется несколько масштабных градостроительных программ, требующих подчас сложных и нетривиальных решений. Это программа комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда, программа капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки Москвы на 2004-2006 годы, гаражная программа, программа перебазирования и реформирования предприятий и организаций, расположенных на производственных территориях города.
Основная сложность заключается в том, что все эти программы связаны с реорганизацией, обновлением существующей городской застройки, что затрагивает судьбы многих жителей города.

Поэтому одним из основных приоритетов для нас является информационное обеспечение работ. Практика прошлого года показала эффективность горячих линий в работе стройкомплекса. Это позволило существенно улучшить качество работы, наладить прямой диалог тех, кто строит с теми, для кого строят. Но мы должны не только прислушиваться к мнениям жителей об уже сделанной работе, но и подробнее объяснять, что, как и зачем строится в Москве. Главная цель строительства – повышение качества жизни. Мы должны видеть эту цель и показывать москвичам, какая работа проводится для ее достижения.

Удовлетворены ли Вы законодательной базой в области строительства и недвижимости?

Законодательная база развивается, по мере необходимости выпускаются новые законы. Главное в этой сфере – тесное взаимодействие федеральных властей, властей города, строителей и жителей. У всех участников градостроительного процесса должно быть четкое понимание нужд и проблем других. Если такое взаимопонимание налажено, то работа законодателей значительно облегчается.
Как принятие новой редакции Земельного кодекса может отразиться на развитии столичного жилищно-строительного комплекса?

Земельный кодекс – это фундаментальный законодательный акт, принятие которого, несомненно, скажется и на развитии столичного жилищно-строительного комплекса. Но о конкретных выводах говорить пока рано.

Какой Вы бы хотели видеть Москву с архитектурной точки зрения?

Город должен быть разным, многоликим. Должно быть место и историческим традициям, и архитектурным экспериментам. В центральной части города, где сосредоточено большинство историко-архитектурных памятников, необходимо сохранить сложившийся архитектурный стиль, а новые здания гармонично вписывать в существующую среду.

Вдали от центра можно и поэкспериментировать, дать волю современным проектам. Все самое лучшее и современное, чем располагает строительный комплекс города, будет использовано в районе "Сити". И по архитектуре, и по технологиям строительства это комплекс будущего. Там скоро вырастет правительственный квартал из четырех зданий, которые будут "не очень высокими" – не более 200 метров, – чтобы не заслонять главную часть проекта – башню "Россия". Она должна стать самой высокой в мире.

Кроме того, за пределом исторического центра, там, где разросшимся во второй половине ХХ века безликим кварталам нужна архитектурная доминанта, будут строиться небоскребы. По программе "Новое кольцо Москвы" в столице на 60 площадках планируется возвести кольцо высотных зданий, построенных по современным проектам, которые, перекликаясь со сталинскими высотками, стилистически свяжут воедино городское пространство.

Чем градостроительная политика других городов отличается в основных чертах от градостроительной стратегии столицы?

В начале 90-х годов XX века на заре социально-экономических реформ мэр Москвы Ю.М. Лужков определил строительство как одно из приоритетных направлений развития экономики столицы. Опыт последнего десятилетия наглядно показал правильность выбранных приоритетов: строительство стало тем локомотивом, который уверенно провел экономику города сквозь череду дефолтов и кризисов. Сегодня в Москве строительство является градообразующей отраслью, в которой работает свыше 900 тысяч человек.

Сейчас уже стали забывать, какие титанические усилия потребовались, чтобы сохранить в Москве строительный комплекс, не дать ему развалиться на множество мелких фирм, рассыпаться, как это случилось во многих городах России. В конце 1980-х годов началось массовое создание кооперативов, в которые уходили высококвалифицированные профессионалы из государственных строительных организаций. Пятисоттысячный коллектив столичного стройкомплекса поредел. Престиж крупнейших строительных организаций был серьезно подорван. Появились центробежные тенденции, угрожавшие целостности единого строительного комплекса города.

Принципиальным решением, позволившим сохранить работоспособность строительного комплекса в целом, стало акционирование строительных организаций города не по федеральной, а по московской модели. Мы вошли в рынок, но приватизацию позволяли проводить, не нарушая технологической цепочки строительного комплекса. И если при этом нарушалась такая связь, не давали согласия на акционирование, куплю-продажу. Сохранялась непременно единая ответственность за конечный результат всех участников процесса строительства. Никто: ни фундаментщики, ни монтажники, ни отделочники не могли выпасть из этого круга. Так мы не дали растащить наш комплекс.

Правительством Москвы были разработаны и постоянно совершенствовались экономические модели взаимоотношений городских властей, инвесторов и строителей.

К сожалению, не во всех регионах России сохранились производственные мощности, способные удовлетворить возрастающие потребности в строительстве нового комфортного жилья. Сегодняшние технические и экономические разработки строительного комплекса Москвы позволили на практике развернуть широкомасштабную программу сотрудничества с регионами России в области строительства. Основная задача – способствовать возрождению производственных баз жилищного строительства и выпуску конкурентоспособных строительных материалов, помочь освоить инвестиционные модели, опробованные и успешно действующие в столице. В 2004 году мероприятия по реализации программы межрегионального сотрудничества Правительства Москвы в сфере строительства осуществляются в 43 городах Центрального, Северо-Западного, Южного, Сибирского, Дальневосточного федеральных округов Российской Федерации и четырех странах зарубежья.

Всего в этом году в регионах планируется возвести 420,4 тысяч квадратных метров жилья. Кроме этого, прорабатываются проекты строительства гостиниц, поликлиник, магазинов и других объектов. Ведутся подготовительные работы по организации инвестиционно-строительной деятельности на долгосрочной основе в Киеве и Санкт-Петербурге. При реализации межрегиональных строительных проектов в первую очередь используются местные производственные мощности, создаются новые рабочие места. Быстро возрождаются местные домостроительные комбинаты, перенимается опыт реализации инвестиционно-строительных моделей. Для каждого региона по инициативе местных администраций разрабатываются комплексные программы взаимовыгодного сотрудничества. Это выгодно и регионам, и Москве.

Есть ли у Вас любимая притча или афоризм, наиболее ярко характеризующий Ваш подход к жизни, к работе?

И в жизни, и в работе у меня один принцип: сказал – сделал. Память у меня хорошая. Помню все. И еще есть одно правило: сколько ты можешь сделать – столько бери. При этом я стараюсь не все замыкать на себе, подключаю заместителей.

Говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанского. Рисковал много раз. Работа у строителя опасная. Монтажник рискует жизнью на высоте. Начальник строительного участка отвечает головой за каждого монтажника. Риск везде: и в технике безопасности, и в финансовых делах, где крутятся большие деньги. Скажу откровенно: я человек очень осторожный, иначе бы давно с каната сорвался. Поэтому каждое действие всегда семь раз взвешиваю. Начальников, которые страха не ведают, остерегаюсь, опасаюсь с ними работать, считаю, бесстрашный руководитель либо глуп, либо авантюрист.

У меня есть один любимый афоризм: "Кто хочет сделать – ищет средства, кто не хочет – ищет причины".

Девиз же моей жизни заключен в словах Есенина:

Счастлив тем,
что целовал я женщин,
Рвал цветы, валялся на траве,
И зверье, как братьев
наших меньших,
Никогда не бил по голове.