Формируя образцы эффективности и качества

Директор оценочной компании «МОК-Центр» Александр Галушка раскрывает долгосрочные источники развития сферы применения оценочной деятельности и сущностные характеристики профессии оценщика: «Установка на то, чтобы видеть во взаимоотношениях с пользователями и коллегами только свой интерес, побыстрее урвать, если и хороша, то только с позиции краткосрочных отношений. Для стратегически ориентированных компаний она не имеет будущего».

Александр ГАЛУШКА
Формируя образцы качества и эффективности
"Экономические стратегии", №3-2004, стр. 64-75

Становление компании сродни становлению человеческой личности. Одни удовлетворяются стабильным, размеренным поступательным движением, другие тяготеют к более напряженной динамике развития. К динамично развивающимся относится "МОК-Центр". За шесть лет компания вошла в число ведущих в сфере оценки и консалтинга. В числе успешных крупных проектов – оценка бизнеса более 100 компаний и имущественных комплексов. За 2002 и 2003 годы была проведена оценка более 3500 объектов недвижимости. Приоритетное направление – постоянное повышение образовательного и профессионального уровня сотрудников. Это сделало возможным активное участие компании в разработке официальных методик в области оценки, в подготовке ряда постановлений правительства Российской Федерации, касающихся оценочной сферы. Директору "МОК-Центра" Александру Сергеевичу Галушке за большой личный вклад в становление и развитие оценочной деятельности и в связи с десятилетием оценочной деятельности в Российской Федерации объявлена благодарность правительства РФ. Сегодня Александр Сергеевич отвечает на вопросы журнала "Экономические стратегии".

ООО «МОК-Центр» (Центр менеджмента оценки и консалтинга) зарегистрировано в 1998 году. Лицензия Минимущества России на осуществление оценочной деятельности № 001583 от 4 октября 2001 года. Аккредитации: Министерство имущественных отношений РФ; Федеральная служба земельного кадастра России; Правительство Москвы, Территориальное Управление Минимущества России «Агентство федерального имущества по г. Москве»; ОАО «Лукойл»;Министерство имущественных отношений Московской области. Выигранные конкурсы: Минэкономразвития РФ, Минимущества РФ, администрации 10 субъектов федерации. Виды деятельности: оценка, управленческое и инвестиционное консультирование. Количество отчетов: более 5000. Клиенты: государственные органы власти, крупные промышленные, кредитные и коммерческие учреждения, государственные унитарные предприятия. Телефон/факс: (095) 924-2436, 783-9601. e-mail: mokc@mokc.ru

Каковы долгосрочные источники развития оценочной деятельности в России?

Основополагающим и уже традиционным источником, формирующим потребность в оценочной деятельности, является оборот объектов гражданских прав: недвижимости, интеллектуальной собственности, ценных бумаг, предприятий (бизнеса) и других. Оценка служит интересам этого оборота, обеспечивая его эффективность за счет формирования у субъектов рынка представления о рыночной стоимости.

В последнее время благодаря политической стабилизации и экономическому росту существенно вырос спрос на объекты инвестирования. С другой стороны, благодаря проведению государством достаточно либеральной экономической политики целый ряд объектов гражданских прав был включен в рыночный оборот. Это, прежде всего, земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения, и интеллектуальная собственность.

В свою очередь, растущий спрос на объекты инвестирования и включение в рыночный оборот дополнительных объектов определяет развитие оценочной деятельности: как по пути роста уже традиционных направлений оценочной деятельности (оценка недвижимости, бизнеса, оборудования), так и по пути освоения ранее редко находивших применение направлений оценочной деятельности (оценка земельных участков, в том числе сельхозназначения, оценка интеллектуальной собственности).

Вместе с тем, помимо традиционных, можно выделить ряд стратегически перспективных источников развития сферы применения оценочной деятельности в России. Это, кроме прочего, формирование и последующая реализация экономически обоснованной дивидендной политики в акционерных обществах; определение экономически обоснованного размера платы за пользование различными ресурсами; налогообложение имущества; формирование и практическая реализация на государственном и на корпоративном уровне концепций управления, ориентированных на увеличение стоимости объектов управления.

Вы могли бы остановиться на перспективных источниках подробнее и начать с дивидендной политики, тем более что в деловой прессе упоминались инициативы Минэкономразвития и Минимущества РФ по этому вопросу?

Конечно, тем более что наша компания, наряду с Высшей школой экономики, участвовала под руководством Александра Арнольдовича Бравермана, Юрия Митрофановича Медведева, Зумруд Хандадашевны Рустамовой и Георгия Алексеевича Коряшкина в разработке дивидендной политики в отношении пакетов акций, закрепленных в федеральной собственности. Представьте себе, что есть компания, пакет акций которой принадлежит Российской Федерации.

В прошлом году она выплатила дивиденды в размере трех тысяч рублей на одну обыкновенную акцию. Через год руководство компании предлагает проиндексировать величину дивидендов на 15%, исходя из того, что инфляция за год составила 12% плюс еще 3 процентных пункта, учитывающих общий подъем в экономике. Возникает естественный вопрос: 3450 рублей на акцию – это много или мало? Каков механизм формирования экономически обоснованного размера дивидендных выплат? Какие решения по этому вопросу должны предлагать представители государства в советах директоров акционерных обществ, за какие решения должны голосовать?

Ответы на эти вопросы были даны с позиций методологии оценки, анализа отечественной корпоративной практики выплаты дивидендов, изучения зарубежного опыта дивидендной политики компаний с государственным участием, в частности, опыта таких стран, как Финляндия, Австралия, Швеция, Новая Зеландия, Норвегия, Индия. В результате были сформулированы следующие принципы дивидендной политики:

1. Целеполагание – определение размера зарабатываемой обществом прибыли и способов ее использования должно осуществляться собственником.
2. Анализ деятельности общества должен учитывать инвестиционные проекты, реализуемые обществом, описывать риски, присущие данному бизнесу и уровень доходности (за вычетом необходимых затрат на социальные программы, на обеспечение технологической безопасности и так далее), который может быть достигнут при наиболее вероятном, то есть эффективном, ведении бизнеса. Уровень доходности определяется в процентах годовых к акционерному капиталу, а также в абсолютной величине. Следует также отметить, что требуемая доходность акционерного капитала должна превышать доходность заемного капитала, используемого обществом.
3. Дивидендная политика должна встраиваться в общую программу развития акционерного общества. Обязательная составляющая такой программы – размер годовой прибыли, который, исходя из рыночных условий, обязан обеспечить менеджмент общества, а также распределение прибыли.
4. На инвестиционные проекты прибыль должна направляться в том случае, если их доходность не ниже доходности, требуемой акционерами на вложенный капитал; финансирование таких инвестиционных проектов за счет привлечения заемных средств является экономически нецелесообразным. Таким образом, акционеры могут получить заработанную обществом прибыль в виде дивидендов и прироста рыночной стоимости акций.

Практическая реализация данных принципов дивидендной политики означает создание для госкомпаний рыночных условий функционирования, включающих в себя, прежде всего, бюджетные ограничения по использованию собственного капитала, требования по обеспечению рыночной доходности используемого капитала, эффективное использование ограниченных инвестиционных ресурсов.

Результатом реализации такой дивидендной политики является формирование экономически обоснованных цен на ресурсы, используемые госкомпаниями, существенное повышение эффективности их работы, создание условий для развития конкурентоспособных производств. Более того, в перспективе формирование долгосрочной, экономически обоснованной дивидендной истории госкомпаний – залог ее эффективной будущей приватизации. Учитывая же удельный вес госкомпаний в структуре экономики в целом, данные положительные эффекты приобретают макроэкономический характер.

Помимо этого, модельные расчеты, выполненные по ряду акционерных обществ с государственным участием, показали существенный резерв экономически обоснованного роста дивидендов.
Например, если сравнить тарифы на продукцию одной из естественных монополий в РФ и других странах, то окажется, что в США они в 10 раз выше, на Украине – в 2,5 раза, в Казахстане – в 7 раз. По сути, это означает субсидирование монополистом далеко не бедных пользователей услуг этой монополии. Экономически обоснованный рост тарифов – это источник дивидендов и в то же время формирование верных ценовых пропорций в экономике.

Еще один пример: анализ себестоимости компании показал, что за аренду имущества выплачивается сумма, равная рыночной стоимости имущества, при этом аренда составляет 30% в структуре себестоимости. Экономически обоснованное снижение размера арендной платы примерно в пять раз означает рост источника дивидендов и формирование справедливых цен за пользование ресурсом, в данном случае, имуществом.

Или, например, госкомпания реализует масштабную инвестиционную программу стоимостью в миллиарды долларов. Причем предполагается, что основным источником финансирования инвестиций является прибыль. Анализ одной части инвестиционных проектов показал, что их внутренняя норма доходности крайне мала (1-3% годовых), следовательно, финансирование таких проектов из прибыли означает "закапывание" денег. От него следует отказаться, а высвободившиеся средства направить на выплату дивидендов. Анализ другой части инвестиционных проектов показал, что они обладают доходностью около 20% годовых. При этом компании доступны долгосрочные кредиты под 7-9% годовых (международным рейтинговым агентством данной госкомпании официально присвоен кредитный рейтинг, близкий к суверенному кредитному рейтингу России), и привлечение заемных средств в объеме, достаточном для реализации инвестиций, не ведет к потере ее финансовой устойчивости. Следовательно, финансирование данных инвестиционных проектов должно осуществляться за счет привлечения заемных средств, а высвободившиеся средства должны быть направлены на выплату дивидендов. В дополнение к этому повышается финансовая ответственность руководства компании: зная, что за кредит придется платить, оно обязано эффективно реализовать инвестиции.

Следует подчеркнуть, что модельные расчеты показали: в ряде случаев речь идет об экономически обоснованном росте дивидендов в десятки раз и о цифрах, исчисляемых миллиардами. При этом дивиденды – неналоговый возобновляемый источник доходов государства, за счет которого может замещаться, особенно в краткосрочном плане, "выпадение" доходов, возникающее в результате снижения налогов.

В целях практической реализации такой дивидендной политики Министерством имущественных отношений были разосланы инструктивные письма представителям интересов Российской Федерации в советах директоров акционерных обществ, акции которых находятся в федеральной собственности. В письмах указывается, что для выработки дивидендной политики "могут привлекаться организации, осуществляющие в установленном порядке оценочную и (или) аудиторскую деятельность".

А что можно сказать о роли оценщиков в определении экономически обоснованного размера платы за пользование различными ресурсами?

На сегодняшний день этот вопрос наиболее актуален в части ресурсов, принадлежащих государству. Прежде всего речь идет о земельных участках, объектах недвижимости, недрах. Также этот вопрос имеет существенное значение для компаний – крупных землепользователей, оформляющих права на земельные участки и в процессе оформления сталкивающихся с необходимостью оптимизации размера платежей, соответствующих выбору оптимальной модели землепользования.

Если говорить о ресурсах, принадлежащих государству, то на сегодняшний день по ряду из них уже сформирована или активно формируется эффективная система исчисления экономически обоснованного размера платы – речь, прежде всего, идет об арендной плате – на основе привлечения к этому процессу оценщиков. Так, по нежилой недвижимости, закрепленной в собственности Российской Федерации и расположенной в границах территории города Москвы, начиная с 2002 года, реализуется механизм независимой оценки рыночного размера арендной платы, определяемого в рамках оценки рыночной стоимости недвижимости, сдаваемой в аренду. Похожий механизм был реализован правительством Москвы в отношении городской нежилой недвижимости. Наша компания также приняла активное участие в этих процессах, выполнив практическую оценку приблизительно двух тысяч объектов недвижимости, закрепленных в городской собственности, и более пятиста объектов, закрепленных в федеральной собственности. Эффект от внедрения данного механизма проявился в существенном, экономически обоснованном росте доходов от сдачи в аренду, которые в десятки раз превысили затраты на проведение оценки. Также за счет высокого удельного веса недвижимости, находящейся в государственной собственности, существенно повысилась "прозрачность" столичного рынка аренды нежилой недвижимости и эффективность использования городской недвижимости, в том числе за счет ее перераспределения между более платежеспособными и эффективными арендаторами. Положительный опыт использования института независимой оценки при сдаче государственной недвижимости в аренду позволил поставить вопрос о применении данного механизма исчисления арендной платы в масштабе Российской Федерации. В ближайшее время такие изменения ожидаются.

Еще одна важная сфера, где не обойтись без оценки, – исчисление арендной платы за земельные участки. Большая часть земель в РФ до сих пор находится в государственной собственности, немало земельных участков сдается в аренду. Сложилась порочная практика, когда арендная плата формируется кратно земельному налогу, без учета реальной ценности земель. Постановление правительства Российской Федерации № 808 от 11 ноября 2002 года, в разработке которого мы приняли активное участие, было первым шагом в направлении улучшения ситуации. Оно впервые установило, что расчет начального размера арендной платы при проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается не кратно ставке земельного налога, а на основе отчета об оценке, подготовленного независимым оценщиком. Следующим шагом на пути внедрения данного механизма стало инструктивное письмо № АА-17/23884 Минимущества России от 24 декабря 2003 года, в соответствии с которым "размер арендной платы за находящиеся в федеральной собственности земельные участки рекомендуется определять, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности".
Несколько иная ситуация складывается в части формирования экономически обоснованной платы за использование недр. Данная проблема в последнее время приобрела особую актуальность и даже политическую остроту. Однако предлагаемые сейчас способы решения упомянутой проблемы – за счет увеличения налоговой нагрузки на нефтяные компании – представляются не соответствующими содержанию вопроса и неэффективными. Повышение налогов на нефтяные компании с целью изъятия природной ренты равносильно увеличению налогов для арендаторов, арендующих по необоснованно низким ставкам какой-либо объект (ресурс), с целью изъятия недостающей арендной платы. Очевидно, что такая плата зависит от конъюнктуры рынка, а налоги не столь гибко реагируют на ее изменение: цены на нефть высоки уже пять лет, а налоги для нефтяников пытаются поднять только сейчас. Более того, как показывает зарубежный опыт, экономика гораздо эффективнее, если для всех ее отраслей установление налогов осуществляется на базе единых принципов. Налицо несоответствие проблемы и путей ее решения.

Вместе с тем и сейчас существует плата за недропользование – роялти, выплачиваемая в соответствии с лицензией на право разработки недр. Продолжая аналогию с арендной платой, можно сказать: нужно повышать не налоги на арендаторов, которые арендуют ресурс за цену, неадекватную его ценности, а экономически обоснованно увеличивать арендную плату. То есть для нефтяных компаний следует увеличивать плату за недропользование (неналоговый возобновляемый источник доходов) в соответствии с ростом цен на нефть, а в случае их уменьшения снижать и плату за недропользование, позволяя при этом нефтяным компаниям получать "нормальную" прибыль, но не допуская формирования "сверхприбыли". Таким образом, эффективное решение проблемы изъятия природной ренты связано с формированием механизма экономически обоснованной оценки размера природной ренты и на этой основе установления платы за недропользование. Еще раз подчеркну, что речь не может идти об "обдирании" нефтяных компаний. Однако "несправедливая" цена за эксплуатацию недр означает отсутствие экономических стимулов для эффективного использования этого ограниченного ресурса и формирование в экономике ценовых диспропорций. Применение механизма оценки экономически обоснованного размера платы за недропользование является наиболее действенным, если к этому процессу привлекают независимых оценщиков. На сегодняшний день нами подготовлен проект методических рекомендаций по оценке месторождений полезных ископаемых и участков недр, составной частью которой является оценка размера природной ренты. Мы апробировали ее при оценке бизнеса нефтяных компаний.

Вам не кажется, что прослеживается нечто общее, когда Вы говорите о дивидендной политике и определении размера платы за ресурсы?

Это так. Если обобщить основные положения дивидендной политики, формирования платы за пользование земельными участками, объектами недвижимости, месторождениями полезных ископаемых и участками недр, то можно сделать вывод, что во всех перечисленных областях основным является принцип эффективного использования ресурсов. Практическая реализация этого принципа достигается за счет возможностей института независимой оценки.

Было бы полезно закрепить единство этого принципа при управлении государственными ресурсами в рамках соответствующего федерального закона, что позволило бы в условиях "разорванности" управления государственными ресурсами по различным федеральным министерствам и ведомствам заложить основы единого, экономически обоснованного подхода к управлению государственными ресурсами. Это, в свою очередь, позволяет создать для субъектов рынка недискриминационные условия доступа к различным государственным ресурсам и ведет к формированию единого экономического пространства использования ресурсов, когда, например, "рубли" платы за пользование земельными участками сопоставимы с "рублями" платы за пользование недрами на территории всей Российской Федерации. По нашей информации, сходная инициатива разработки подобного закона сформировалась также в Российской коллегии оценщиков и, в частности, активно поддерживается председателем правления этой организации Дмитрием Андреевичем Кувалдиным.

Чем определяется интерес частных компаний, оформляющих свои права на земельные участки, к оценке размеров платежей?

Их интерес связан, прежде всего, с необходимостью оценки финансовых последствий выбора того или иного варианта переоформления права бессрочного пользования земельными участками. В соответствии с федеральным законом "О введении в действие Земельного Кодекса" такое переоформление необходимо провести до 1 января 2006 года. Финансовые последствия различны в зависимости от того, выбирается ли землепользователем право собственности, право аренды или – для линейных земельных участков – право ограниченного пользования чужой вещью (сервитут). Особый интерес представляет расчет размера арендной платы с учетом упомянутого выше инструктивного письма Минимущества России, устанавливающего арендную плату по федеральным землям в рыночном размере. При этом, как показывает практика рыночной оценки размера арендной платы, ее значение в целом ряде случаев существенно отличается от ныне действующих ставок, установленных местными органами власти, причем как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Поэтому решение о выкупе или аренде земельных участков, оптимальное с финансовой точки зрения, может быть принято только с учетом оценки рыночного размера арендной платы. Также для компаний-землепользователей, обладающих большими объемами протяженных объектов недвижимости (например, трубо- и газопроводами), особый интерес представляет оценка соразмерной платы за сервитут. Этот интерес еще более возрос после того, как 17 марта 2004 года Федеральная служба земельного кадастра России утвердила методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, подготовленные нашей компанией совместно с ведущими специалистами Центра оценки земель Федерального кадастрового центра "Земля". Содержание рекомендаций обсуждалось в рамках сотрудничества с европейскими коллегами по проекту ТАСИС "Содействие Росземкадастру по вопросам учета объектов недвижимости российских газовых, нефтяных и транспортных компаний" (AMS/451 Lot No 2) и нашло одобрение с их стороны, как соответствующее европейской практике. Подобные методические рекомендации готовятся к утверждению Торгово-промышленной палатой России.
Исходя из опыта работы с рядом крупных российских компаний, можно сделать вывод, что финансовый критерий выбора имущественных прав на земельные участки, основанный на расчете размеров платежей, соответствующих тому или иному варианту, является одним из наиболее важных критериев, определяющих избрание компанией в каждом конкретном случае наиболее эффективной модели землепользования. Роль оценщиков в этом процессе доминирующая.

Хочу затронуть сопряженную тему – расчет размера убытков в сфере землепользования. Ранее такой расчет выполнялся землеустроительными организациями в рамках постановления правительства № 77 от 1993 года и носил преимущественно нормативный характер. Новое постановление правительства № 262 от 7 мая 2003 года, в разработке которого совместно с Федеральным кадастровым центром приняла участие наша компания, заложило основы изменения характера данного расчета в сторону усиления его "рыночности". Более того, в соответствии с упомянутым постановлением разработан проект методических рекомендаций по расчету размера убытков, в основу которых положены принципы рыночной оценки. В настоящее время проект рекомендаций находится на согласовании в Минэкономразвитии России.

Каковы роль и место института независимой оценки в системе налогообложения имущества?

На сегодняшний день есть ряд основополагающих документов, где говорится о необходимости налогообложения имущества физических лиц на базе рыночной стоимости с целью справедливого распределения налогового бремени. Однако следует отметить: зарубежный опыт убедительно свидетельствует, что для целей налогообложения недвижимого имущества, как правило, проводится массовая оценка. Вместе с тем роль оценщиков в этом процессе может состоять в оценке редких, уникальных объектов, для которых процедура массовой оценки не всегда годится, а также в оценке по инициативе и за счет налогоплательщика, считающего свою налогооблагаемую базу завышенной, например, в связи с тем, что в рамках массовой оценки не были учтены особые обстоятельства, влияющие на стоимость его имущества. Однако пока принципиально не изменена модель налога на имущество физических лиц, поэтому речь может идти лишь о потенциальных возможностях.

Вместе с тем в России, начиная с 1999 года, проделана огромная работа по государственной кадастровой оценке земель. Она проводится по всей территории страны, по всем категориям земель по общим правилам массовой оценки и на сегодняшний день имеет высокую степень готовности. В результате мы можем получить карту Российской Федерации, на которой указано, где и какая земля сколько стоит. Такая информация имеет неоценимое значение для формирования единого экономического пространства рынка земли и недвижимости Российской Федерации, а сама по себе кадастровая оценка позволяет сформировать прогрессивный механизм исчисления налога на землю от кадастровой стоимости, введение которого планируется с 1 января 2006 года. К этой работе уже в процессе ее осуществления Росземкадастр стал привлекать на конкурсной основе оценочные организации, например, для оценки редких земельных участков из состава земель промышленности и иного специального назначения вне черты поселений. "МОК-Центр" также успешно выполнил оценку нескольких сотен сложных с профессиональной точки зрения земельных участков, результаты нашей оценки прошли утверждение главами субъектов федерации.

После введения в 2006 году нового механизма исчисления налога на землю – от кадастровой стоимости – возможно привлечение оценщиков в рамках механизма апелляции налогоплательщиками результатов кадастровой оценки, например, в связи с тем, что при ее проведении не были учтены особые обстоятельства, влияющие на стоимость конкретного земельного участка налогоплательщика.

Изменится ли роль оценочной деятельности в связи с тем, что в последнее время широкое распространение и за рубежом, и в России получила концепция управления, ориентированная на увеличение стоимости объектов управления – бизнеса, недвижимости и прочего, как на государственном, так и на корпоративном уровне?

Безусловно. Методология оценки и институт независимой оценки совместно образуют теоретическую и институциональную основу практической реализации упомянутой концепции. Расширение сферы ее применения ведет к качественному повышению роли оценочной деятельности в системах управления. По сути, оценочная компания в данной ситуации должна играть роль системного аналитика и системного интегратора, обеспечивающего выработку эффективных стратегических решений и их последующую реализацию. В целом же развитие сферы применения концепции управления, ориентированной на увеличение стоимости, способствует формированию у менеджмента компаний "стоимостного мышления", существенно повышающего качество принимаемых управленческих решений. Так, например, безболезненнее всего пережили кризис в индустрии авиаперевозок компании, внедрившие у себя систему управления стоимостью. Это также способствует налаживанию эффективной связи между оценщиками и потребителями их услуг, позволяющей им разговаривать на одном языке. Поэтому, на наш взгляд, данная концепция требует от оценочного сообщества дальнейшей активной популяризации.

В данный момент творческий коллектив нашей компании заканчивает работу над книгой, посвященной вопросам управления стоимостью бизнеса, и мы надеемся, что она в ближайшее время выйдет в свет. Подспорьем в формировании "стоимостного мышления" у менеджмента может стать давно ожидаемый переход российских компаний на МСФО
.
Вы упомянули, что возглавляемая Вами компания приняла участие в разработке ряда постановлений правительства РФ, методик в области оценки, Ваш коллектив подготовил книгу по управлению стоимостью. Не могли бы Вы поподробнее рассказать об этом направлении деятельности компании?

Действительно, мы уделяем большое внимание обобщению того лучшего, чем нам удается овладеть в процессе практической деятельности и изучения передового зарубежного и отечественного опыта. На наш взгляд, это важно как с позиций формирования верных правил осуществления профессиональной деятельности, так и с точки зрения обеспечения высокого качества выполняемых нами работ.

Обобщенный опыт воплощается в разработке нормативных правовых актов, стандартов, методик, книг, учебных пособий в области оценки и иных сопряженных областях, являющихся предметом нашего профессионального интереса: стратегического, инвестиционного, финансового анализа, организационного проектирования, программно-целевого планирования и проектного управления.

Наша компания победила в конкурсе Минимущества России на выполнение работ по теме "Стандартизация требований к оценке различных видов объектов оценки". Творческий коллектив компании наряду с иными специалистами разработал официально утвержденные Минимуществом России методические рекомендации по оценке интеллектуальной собственности, права аренды земельных участков, а также проекты методик по оценке предприятий (бизнеса), прав требования (дебиторской задолженности), экспертизе отчетов об оценке. До этого совместно с ведущими учеными Сергеем Викторовичем Грибовским, Ольгой Евгеньевной Медведевой, а также коллективом Департамента земельной политики Минимущества России мы приняли участие в разработке методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости земельных участков, которые сегодня официально утверждены. На базе данных рекомендаций под редакцией Дмитрия Борисовича Аратского и Леонида Исаевича Кошкина подготовлено учебное пособие по оценке земельных участков.

Совместно с Управлением кадастровой оценки Росземкадастра и Центром оценки земель Федерального кадастрового центра, под общим руководством Ольги Александровны Нестеровой нами разработаны официально утвержденные методики Государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, проект методики кадастровой оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также ряд других документов, включая технические указания по практическому применению данных методик.

Для нужд Минпромнауки России в 2003 году творческим коллективом нашей компании подготовлены методические рекомендации по предварительной денежной оценке результатов научно-технической деятельности, выявленных в процессе реформирования организаций оборонно-промышленного комплекса (ОПК). Сегодня мы продолжаем работать на нужды этого ведомства, разрабатывая механизм эффективного вовлечения в хозяйственный оборот интеллектуальной собственности организаций ОПК.

Кроме того, мной и сотрудниками нашей компании Сергеем Валерьевичем Качаевым и Андреем Александровичем Полетаевым совместно с Юрием Викторовичем Школьниковым, Валерием Максовичем Рутгайзером, Мариной Алексеевной Федотовой была разработана официальная методика по оценке бизнеса ТПП России.

Важным с точки зрения обеспечения качества наших услуг является то, что в 2003 году мы разработали ныне утвержденные внутрикорпоративные стандарты ООО "МОК-Центр" по оценке объектов недвижимости и оценке бизнеса, обязательные для сотрудников компании. Сотрудники компании являются авторами и соавторами ряда книг и статей по оценке недвижимости, бизнеса, инвестиционных проектов, стратегического планирования, организационного проектирования. Они преподают в РЭА при Правительстве РФ им. Плеханова, Российской Академии Государственной Службы (РАГС) при Президенте РФ, Финансовой Академии при Правительстве РФ, Высшей школе приватизации при Минимуществе РФ, Международном юридическом институте при Минюсте РФ и в других вузах.

Расскажите о коллективе, которым Вы руководите.

Он включает в себя 20 оценщиков, работающих на регулярной основе, 15 из них имеют дипломы государственного образца о профессиональном образовании в области оценки. Кроме того, мы периодически привлекаем к сотрудничеству на проектной основе сторонних специалистов, которых насчитывается около десятка. Принципы, изложенные в "Положении об организационной структуре ООО "МОК-Центр", позволяют нашим сотрудникам формулировать критерии осуществления профессиональной деятельности, а руководству компании – критерии оценки качества работы специалистов.

Учитывая исповедуемый нами системный подход и большой объем нормотворческой, методической деятельности, в компании сформировано Бюро главных научных консультантов и экспертов, обеспечивающих в целом работу компании по профильным направлениям, а также выступающих научными руководителями по отдельным, как правило, крупным проектам. На сегодняшний день в его состав входят: консультант по вопросам стратегического планирования и системного анализа, доктор технических наук, профессор РАГС Александр Николаевич Райков; главный научный консультант по вопросам математического анализа и моделирования, доктор технических наук, академик Нью-Йоркской академии наук, член ученого совета Института Проблем Управления РАН Евгений Константинович Корноушенко; главный научный консультант по правовым вопросам, старший преподаватель Международного юридического института при Минюсте России Елена Анатольевна Шашкова.

В целях формирования единого внутрикорпоративного методического пространства создан и активно работает методический совет ООО "МОК-Центр". Совет – своего рода площадка для обсуждения профессиональных проблем, выработки единых решений, закрепляемых в приказах директора в качестве правил осуществления отдельных элементов профессиональной деятельности специалистами компании. В рамках Методического совета осуществляется обмен опытом, новейшими наработками, формируется единый командный подход к решению проблем. В частности, на базе состоявшихся в рамках методического совета обсуждений готовится ряд статей по вопросам использования новейших математических моделей оценки бизнеса (например, модели Бакши Джу и Бакши Чена).

Какие качества, по Вашему мнению, характеризуют хорошего оценщика?

Во-первых, он должен обладать системным и стоимостным мышлением, умением абстрагироваться от частных проблем, способностью видеть их с позиции общих принципов и задач. Все это требуется для работы с такой интегральной характеристикой, как стоимость. Как показывает опыт, оценщику не идет на пользу узкая специализация: снижается уровень его профессионализма, и он из стоимостного аналитика превращается в шаблонного расчетчика. При этом уменьшается гибкость и эффективность компании, в которой работают такие узкоспециализированные сотрудники. Важно помнить, что оценщик – это специалист по рыночной и иным видам стоимости, а не по недвижимости или определенному классу оборудования.

Во-вторых, оценщик должен обладать эвристичным мышлением, способностью осмысленно выполнять работу, принимать решения с учетом складывающейся ситуации. Мой преподавательский опыт позволяет отметить одно, порой хроническое, профессиональное заболевание оценщиков – "пленение" моделями. Применить какую-то модель оценки стоимости, определения величины того или иного параметра оценщик может, а объяснить полученный результат или дать оценку его адекватности ситуации, в которой выполняется оценка, – нет. И это в условиях, когда нам достаточно часто приходится решать нестандартные задачи, которые не укладываются в жесткие рамки моделей, а клиенту предстоит принять решение, которое обойдется ему в десятки миллионов долларов. Любая модель предполагает набор допущений. Обязательно нужно учитывать, в какой мере они соответствуют конкретной ситуации оценки: характеристикам объекта оценки, состоянию рынка, характеру сделки, которую предполагается провести на основе оценки, и так далее. Это позволяет ответить на вопрос, применима ли в данном случае та или иная модель и какой смысл имеет результат ее применения. Такой подход позволяет находить для оценочной деятельности новые сферы применения, раздвигать ее горизонты, совершенствовать технологии оценки, разрабатывать новые модели.
В-третьих, оценщик должен быть высоко автономен, уметь самостоятельно решать поставленные перед ним задачи.
В-четвертых, он должен быть добросовестным, порядочным, ответственным, уважительно относиться к коллегам, уметь работать в команде.
В-пятых, оценщик должен постоянно стремиться к профессиональному росту, а не упиваться своими достижениями. Самосовершенствование, изучение зарубежного и отечественного передового опыта должно стать чертой характера.

Какую наиболее сложную или наиболее интересную работу, довелось выполнять сотрудникам Вашей компании за истекший год?

Наверное, это все-таки работа, напрямую не связанная с оценочной деятельностью, хотя достаточно тесно с ней перекликающаяся на системном уровне.

Я имею в виду разработку для Департамента градостроительной политики развития и реконструкции города Москвы комплексной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территории сложившейся застройки. Если кратко сформулировать ее суть – перестройка Москвы. Разработка такой программы – масштабная, сложная, многоаспектная задача, не имеющая аналогов. Тем отраднее, что программа была утверждена постановлением правительства Москвы №178-ПП от 30 марта 2004 года. Наша компания является одним из официальных разработчиков этой программы.

Какие технологии Вы использовали при разработке этой программы?

Конечно, технологии системного анализа, стратегического и программно-целевого планирования: когнитивный анализ, мотивационный анализ, SWOT-анализ, анализ основных движущих сил и интересов, затрагиваемых программой, матричный анализ. Однако хочу сразу подчеркнуть, что используемые технологии были лишь инструментами поддержки разработки программы. Решение такой нетривиальной задачи требует эвристичности и системного подхода. На мой взгляд, важно, что интеллектуального и методологического потенциала компании оказалось достаточно для правильной постановки задач, формирования верной идеологии программы, отработки ее финансово-инвестиционного, организационного, правового блоков и выполнения роли системного интегратора при привлечении к ее разработке узких специалистов: социологов, пиарщиков, архитекторов, строителей и других. В том, что эта программа состоялась, велика заслуга нашего давнего партнера – консультанта компании Александра Николаевича Райкова
.
Какой Вы видите свою компанию через пять лет?

Организацией, формирующей образцы качества и эффективности.

Позвольте задать наш традиционный вопрос: есть ли история или притча, наиболее ярко характеризующая Ваш подход к жизни, к работе?

Я стремлюсь следовать библейской мудрости: поступай c другими так, как ты хотел бы, чтобы поступали с тобой. По моему мнению, исходя из этого принципа, можно выстроить долгосрочные, надежные, эффективные отношения и с коллегами, и с пользователями наших услуг.

Чтобы понять, как наилучшим образом решить проблему клиента, профессионал должен проникнуться его проблемой, оценить свое вознаграждение с точки зрения той реальной выгоды, которую она принесет бизнесу клиента. Как показывает наш опыт, именно на этой основе возможна правильная постановка задачи (а правильно поставленная задача – это 70% успеха), определение адекватного и понятного пользователю бюджета работ, а также эффективная организация их выполнения. Установка на то, чтобы видеть во взаимоотношениях с пользователями и коллегами лишь свой интерес, побыстрее урвать, если и хороша, то только с позиции краткосрочных отношений. Для стратегически ориентированных компаний подобная позиция не имеет будущего. Очень скоро от тех, кто "срубает-распиливает-разбегается", будут шарахаться и потребители, и коллеги. Гораздо важнее "видеть лес за деревьями". Я сам "исповедую" эту идеологию и прививаю ее в коллективе.