«Рулетка» инвестиций в недвижимость

Настоящая статья  продолжает цикл публикаций, посвященных результатам изучения различных сегментов рынка услуг РФ. На этот раз объектами исследования стали рынки строительства и недвижимости Москвы, являющиеся системообразующими и исторически «непрозрачными», однако в силу своей повышенной доходности обладающие инвестиционной привлекательностью.

Александр Котелкин, Марат Мусин
"Рулетка" инвестиций в недвижимость (исследование субъектов ресурсной базы ведущих застройщиков Москвы)
"Экономические стратегии", №4-2004, стр. 84-88

Строительный рынок России и тесно связанный с ним рынок недвижимости являются системообразующими и исторически "непрозрачными". В рейтинге "непрозрачности" отраслей мировой промышленности и торговли, который составляет неправительственная организация Transparency International, общественное подрядное строительство по степени коррумпированности занимает первое место, а по суммарному объему теневых доходов – второе. Понятно, что оно обладает повышенной доходностью, а значит, и особой инвестиционной привлекательностью. Ярким подтверждением тому является рынок строительства и недвижимости Москвы.

Сегодня крепнет мнение, что рост цен на рынке недвижимости завершается. Появляются статьи с различными прогнозами его развития: от продолжения роста до резкого падения спроса и возникновения кризиса ликвидности. Чтобы правильно оценить возможные последствия прекращения роста стоимости недвижимости, необходимо выявить причины возникновения столь бурного роста и оценить реальную инвестиционную привлекательность рынка недвижимости.

Ни для кого не секрет, что фактическая потребность в недвижимости составляет не более 15% от имеющегося спекулятивного спроса. Еще несколько процентов можно объяснить негласными картельными соглашениями и соответствующей игрой на повышение ведущих компаний-застройщиков. Что же касается оставшихся четырех пятых инвестиционного спроса, то причины их возникновения, на наш взгляд, кроются в появлении новой тенденции вывода средств из сферы фиктивного капитала (из банков и с фондового рынка) и попытке размещения его в реальном секторе экономики.

Кризис 11 сентября 2001 года и последовавшие за ним потрясения фондовых рынков, конкуренция евро и доллара породили в массах интуитивное недоверие к инструментам фондового рынка, резко снизилась привлекательность хранения зарабатываемых средств в банках. По сути, речь идет о возникновении альтернативной тенденции размещения капитала. Косвенным подтверждением этого является то, что в Западной Европе с 1999 года количество операций по изъятию наличных выросло в 18 раз.

Учитывая невозможность контролировать производство, "игре в рулетку" на фондовом и валютных рынках многие предпочли овеществление капитала в форме недвижимости. В России люди со средним достатком массово принялись скупать гаражи. Те, у кого более высокие доходы, – квартиры. По сути, принципиальным отличием такой формы размещения капитала от игры на фондовом рынке (т. е. от вложения в акции) является невозможность потерять свой начальный капитал, а с учетом долгосрочности вложений и дефицита городской земли (ее редкости) и существенно обесценить его. Поскольку спрос на недвижимость носит спекулятивный характер, риски "замораживания" вложенных средств в случае возникновения кризиса ликвидности принимают на себя частные инвесторы. Помимо возможных потерь частных инвесторов, другим негативным внешним эффектом деформации инвестиционного процесса в пользу переоцененной недвижимости является дефицит инвестиций в стратегические активы – производственный сектор (за исключением строительной индустрии).

Многочисленные мрачные прогнозы относительно нового дефолта вследствие возникновения кризиса ликвидности, на наш взгляд, несостоятельны, поскольку, занимая ничтожную часть в активах банков, залоги недвижимости не могут спровоцировать серьезный банковский кризис и, тем более, крах банков. Понимая истинную причину и природу размещения излишков капитала в недвижимость, можно с уверенностью прогнозировать, что вскоре альтернативой Москве станут места, которые в силу своей уникальности гарантируют постоянный рост цен на недвижимость. Это, в первую очередь, побережье Черного моря и горноклиматический круглогодичный курорт Красная Поляна. При условии организации приемлемого уровня сервиса и продаж в Москве и Санкт-Петербурге они обеспечат перераспределение соответствующих инвестиционных потоков. При этом Москва еще долго будет удерживать первенство по аккумулированию в недвижимость избыточного частного капитала из-за уникальной мощности и очевидного превосходства столичного строительного комплекса.

Строительный рынок

Столичный рынок строительных работ – один из наиболее закрытых и сложных для анализа рынков услуг. Ежегодный объем строительства в России превышает 25 млрд долл., отрасль определяет около 6-7% ВВП России и всех налоговых поступлений. Как известно, этот сектор экономики является системообразующим, то есть оказывает значительное влияние на развитие и состояние множества смежных рынков: недвижимости, строительно-отделочных материалов, специального транспорта и оборудования, технологий строительства, производства материалов и др. Рынок строительных работ динамично растет и становится все более привлекательным для инвесторов. Однако их более масштабный приход на этот рынок, на наш взгляд, во многом сдерживается его низкой прозрачностью и происходящими на нем процессами.

В России сегодня строится около 35 млн кв. м жилья в год, в том числе в Москве – до 5 млн кв. м. Для сравнения, в Китае с 2000 по 2005 год планируется построить 5380 млн кв. м жилья (и это не опечатка); в Японии и США строится в год соответственно 1 млн и 1,6 млн новых домовладений. В Москве темпы жилищного строительства увеличиваются уже несколько лет. Сейчас жилой фонд столицы составляет более 192 млн кв. м, из которых ежегодно в ветхое состояние приходит почти 3 млн кв. м (это всего на 1,5-2 млн кв. м превышает общую площадь ежегодно сдаваемого в эксплуатацию нового жилья). До 2020 года в Москве предполагается построить около 70 млн кв. м жилья. Высоким объемам строительства жилья способствует и реализация нескольких программ: по сносу ветхих "пятиэтажек", программы по ремонту и реновации жилого фонда, а также программы по выводу крупных промышленных предприятий за пределы города. Так, уже до 2005 года из Москвы будет выведено 30 предприятий, а к 2020 году планируется вдвое сократить количество промышленных объектов в городе. Борьба за обширные участки, принадлежавшие обанкротившимся заводам и фабрикам, уже вылилась на страницы газет и журналов. Тенденция увеличения объемов жилищного строительства сохранится, по крайней мере, в ближайшие 3-5 лет. При этом ожидается некоторое изменение структуры возводимых объектов: если в 2001 году их можно было условно разделить на "элитные" (самые известные проекты) и "обычные" (дома серий П3М, П44), то в дальнейшем доля "элитного" строительства в черте города будет уменьшаться, уступая место новым "типовым" проектам, среди которых пока выделяется серия И155. Следует отметить, что вложение средств в "массовую застройку" является одним из наиболее рентабельных и наименее рискованных.

Иностранные девелоперы традиционно предпочитают инвестиции в строительство коммерческой недвижимости: офисных помещений, развлекательных и торговых центров, гостиниц. По оценке консалтинговой фирмы Aengevelt Immobilien KG, потребности Москвы только в офисных помещениях составляют 36,7 млн кв. м. Ее потенциал, по словам директора Jones Lang LaSalle Хайнко Дэвидса, по-прежнему выше, чем у любой из восточноевропейских столиц, при этом темпы строительства коммерческой недвижимости явно не соответствуют емкости рынка. Крупнейшими проектами ближайших лет обещают быть комплекс зданий столичной мэрии и Мосгордумы, "Правительственный квартал" в Московском международном центре "Москва-Сити", застройка Ходынского поля (Центральный аэродром имени Фрунзе), перенос цехов "Завода имени Лихачева" (ЗИЛа) за пределы города и возведение на их месте офисов и жилья (в том числе "московского бизнес-инкубатора" площадью более 1 млн кв. м).

Строительством и сопутствующими работами на территории России занимается около 130 тыс. организаций, из которых активную деятельность ведут не менее 15-20 тыс. Как правило, каждая строительная компания имеет постоянных партнеров в смежных областях деятельности (разработка проектов, транспорт, производство материалов). Кроме того, генеральный подрядчик проекта прибегает к помощи субподрядчиков, специализирующихся на определенных работах и стадиях строительства. Сложная структура рынка (большое число участников, высокая диверсификация их деятельности по видам работ и регионам) приводит, в конечном итоге, к информационной закрытости данного рынка и увеличению трансакционных издержек. Практически полное отсутствие актуальной и хорошо структурированной информации о рынке строительных услуг и его основных участниках может свидетельствовать о низком качестве управления этим важным сектором экономики государства (по крайней мере, до последнего времени). В то же время современные технологии давно позволяют сделать важный шаг к повышению эффективности управления рынком: создать публичную информационную систему, продукты которой могли бы существенно облегчить работу всех заинтересованных сторон (инвесторов, девелоперов, подрядчиков, технологических компаний, потребителей и т. д.), а значит, стимулировать развитие рынка-локомотива и снизить инвестиционные риски. С целью повышения транспарентности строительного рынка в настоящей работе приводятся результаты небольшого исследования рынка жилищного строительства Москвы. Основываясь на данных открытых и коммерческих источников, аналитических материалах агентств и средств массовой информации, результатах собственных исследований, планах жилищного строительства Правительства Москвы на 2003 год, наши эксперты проанализировали основные параметры деятельности ведущих организаций строительного комплекса города за 2002 год (исследование за 2003 год пока не завершено). Объектом анализа стали две группы организаций (см. таблицу 1): предприятия-инвесторы (40 организаций) и предприятия-подрядчики (40 организаций). Каждая из этих групп рассматривалась как одна целая организация, неформальная квази-корпорация; результаты анализа представляют собой консолидированные данные по каждой группе. Ни в одну из исследуемых групп не вошли крупные организации, деятельность которых почему-то оказалась скрыта за фирмами неизвестного происхождения.

Таблица 1. Распределение объемов строительства в 2003 году между основными организациями-инвесторами,
вошедшими в состав анализируемой группы (общий объем жилищного строительства,
утвержденного планом, составляет 4,4 млн кв. м )

ИНВЕСТОРЫ	Тыс. кв. м	Доля
Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы	449,8	10,16%
«Домостроительный комбинат № 1»	431	9,73%
«Строительное управление № 155»	377,2	8,52%
«Мосфундаментстрой-6»	164,2	3,71%
«ДОН-Строй»	138	3,12%
ООО «Фирма «Латгалия»	135,6	3,06%
ООО «С-Холдинг»	134,9	3,05%
Холдинговая компания «Главмосстрой»	133,8	3,02%
ТОО «Крост»	65	1,47%
Агентство недвижимости «Новые Черемушки»	56,7	1,28%
ООО «Автомашстрой арсенал»	54	1,22%
«Квартал»	45,9	1,04%
ООО «Центр поликварт»	43,7	0,99%
ООО «ППСК ТЭЦ-25»	37,2	0,84%
АО «МПСМ»	35	0,79%
ГУП «Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов»	32,2	0,73%
НПП «Тема»	31,2	0,70%
ООО «ГЮЮЮГ»	31,2	0,70%
Архитектурно-строительная генподрядная фирма «Ростра»	30	0,68%
Корпорация «Жилищная инициатива»	29,7	0,67%
ЗАО «Строительное управление № 83» («Мосфундаментстрой»)	29,3	0,66%
ЗАО «Астиком»	28,3	0,64%
ЗАО «Кунцево-Инвест»	26,8	0,61%
OOO «ПИК-Инвест»	26,1	0,59%
ЗАО «ПСК Стройиндустрия»	25,4	0,57%
ООО «ДеКра-инвест»	24,8	0,56%
OOO Фирма «Частный дом»	24,1	0,54%
ООО ПКФ «ДОММ»	21,7	0,49%
ОOO «Юниформстрой»	18,8	0,42%
ОАО «МАЗД»	18,5	0,42%
Финансовая группа «Новый Мир»	18,4	0,42%
Концерн ПИК	17,1	0,39%
НП «МЖК Бутово»	17	0,38%
ОАО «Семонтек»	15,3	0,35%
ГМС «Инвест»	15	0,34%
ООО «Мастерок»	13,67	0,31%
«Московская жилищная компания»	13,4	0,30%
ООО «Лоджикриэлти»	13,3	0,30%
ОООИ «Факел»	12,5	0,28%
Доля от общего объема жилищного строительства		71%

Таблица 2. Распределение в 2003 году объемов строительства между основными
организациями-инвесторами, вошедшими в состав анализируемой группы

ПОДРЯДЧИКИ	тыс. кв. м	Доля
«Мосстроймеханизация-5»	717,3	16,20%
Холдинговая компания «Главмосстрой»	468,34	10,57%
«Строительное управление № 155»	447,6	10,11%
«Мосфундаментстрой-6»	315,2	7,12%
Строительная компания «Терра»	243,33	5,49%
«ДОН-Строй»	138	3,12%
«Строительное управление №83» («Мосфундаментстрой»)	124,1	2,80%
ООО «С-Холдинг»	117,4	2,65%
«Управление экспериментальной застройки»	111,8	2,52%
ООО «ПСФ «Крост»	93,3	2,11%
ООО «Латгалия»	88,4	2,00%
ООО «ПИК-Девелопмент»	71	1,60%
«Моспромстрой»	70,2	1,59%
«Мосфундаментстрой-2»	64	1,45%
ООО «ПГС Монолит 2000»	54,5	1,23%
ООО «Циклстрой»	54	1,22%
АО «МПСМ»	53,5	1,21%
ГВСУ «Центр»	52	1,17%
OOO «Юниформстрой»	50,1	1,13%
«Квартал»	45,9	1,04%
ООО ПКФ «Дом»	44,65	1,01%
«Строительное управление №175» («Мосфундаментстрой-2»)	39,6	0,89%
ООО «Веерстрой»	37,2	0,84%
Фирма «Тексер США, Л.Л.К.»	34,3	0,77%
ООО «Компания «ГЮЮЮГ»	31,2	0,70%
ПСФ «Норд»	26,8	0,61%
ООО «Поликварт»	26,7	0,60%
ООО «МГГС»	24,1	0,54%
ООО «Литой камень»	24,07	0,54%
ООО «Валентина»	22,3	0,50%
ООО «СМУ-10»	21,83	0,49%
494 Управление начальника работ	21	0,47%
КОРХ «Мосфундаментстрой-6»	20,8	0,47%
«Спецстрой»	20,1	0,45%
ООО «Живые камни»	20	0,45%
ООО «Строительство и дизайн»	20	0,45%
«ВельтБау АГ»	18,4	0,42%
«Жилстрой-1»	18	0,41%
ООО «Поликвартстрой XXI»	17	0,38%
«Трест 26»	16,3	0,37%
Доля от общего объема жилищного строительства		88%

Исследование базировалось на авторской теории матриц влияния и трансакционного анализа [1-3], а также методике парных сравнений, широко описанных в специальной литературе. В качестве методологической основы оценки деловой активности данных групп мы выбрали затратный подход, при котором масштабы деятельности организаций определялись, исходя из объема и структуры расходов. Проанализировав параметры реализованных в 2001-2003 годах основных проектов строительства объектов коммерческой недвижимости и жилья, сопоставив информационные потоки в Интернет, высказывания и оценки широкого круга экспертов в данной области, были сделаны следующие предположения о возможной структуре и объемах закупок каждой группы организаций.
По результатам анализа на обе группы ("инвесторов" и "подрядчиков") в 2002 году пришлось соответственно 71 и 88% рынка. Было выявлено, что число поставщиков этих групп компаний составило более 9 тысяч организаций, из них существенных (объем закупок группы у каждой из которых превысил 10 тыс. долл.) – до 2650 у группы организаций-инвесторов и до 4250 у группы организаций-подрядчиков. Важным параметром, характеризующим любой рынок, является степень его концентрированности, или, по-другому, характер распределения основных участников (потребителей и поставщиков) по группам, исходя из объемов продаж и закупок. Для оценки степени концентрированности столичного рынка жилищного строительства в секторе поставок мы объединили корпоративных поставщиков каждой анализируемой группы в восемь подгрупп (см. таблицу 3).

Таблица 3. Распределение в 2002 году закупок организаций-инвесторов и организаций-подрядчиков
по подгруппам поставщиков (общий объем закупок каждой группы из 40 организаций принят за 100%)

Группа клиентов с суммарным объемом закупок ($)	Число поставщиков в группе		Доля в суммарном объеме поставок группе		Доля в общем числе существенных поставщиков
	Инвесторы	Подрядчики	Инвесторы	Подрядчики	Инвесторы	Подрядчики
Более 30 млн	1	2	3,57%	7,18%	0,04%	0,05%
10–30 млн	6	7	2,30%	8,21%	0,22%	0,16%
3–10 млн	19	35	10%	12,69%	0,71%	0,82%
1–3 млн	83	150	16,23%	18,40%	3,31%	3,53%
300–1000 тыс.	199	382	12,35%	15,54%	7,50%	8,99%
300–100 тыс.	396	742	7,85%	9,56%	14,94%	17,46%
50–100 тыс.	418	653	3,52%	3,49%	15,77%	15,36%
10–50 тыс.	1528	2295	4%	4,08%	57,51%	54%
Всего:	2650	4250	68,30%	79,15%	100%	100%

Полученные результаты достаточно наглядно свидетельствуют о наличии существенных различий в структуре закупок организаций-инвесторов и организаций-подрядчиков. Так, поставщиков организаций-подрядчиков примерно на 38% меньше, чем поставщиков организаций-инвесторов. Этот и другие факторы свидетельствуют о существенно меньшей (разница до 13%) концентрированности рынка поставок подрядным организациям (на 44 крупнейших поставщиков приходится 28% поставок) и, наоборот, более высокой концентрированности поставщиков организаций-инвесторов (на 26 крупнейших поставщиков приходится 16% поставок). Притом, что состав организаций-инвесторов и организаций-поставщиков во многом пересекается (одни и те же группы компаний представлены в обоих списках), полученные результаты позволяют говорить о наличии существенных отличий в структуре разных групп участников рынка жилищного строительства.

Таблица 4. Распределение закупок групп организаций–инвесторов
и организаций–подрядчиков по крупнейшим поставщикам

Группа поставщиков	Доля в суммарном объеме закупок		Доля в общем числе существенных поставщиков
	Инвесторы	Подрядчики	Инвесторы	Подрядчики
Первые 10 крупнейших поставщиков	15,97%	16,07%	0,37%	0,24%
Первые 50 крупнейших поставщиков	30,96%	29,58%	1,88%	1,18%
Первые 100 крупнейших поставщиков	39,46%	37,49%	3,77%	2,35%
Все существенные поставщики группы:	2 650	4250	–	–

Более точно характер концентрированности рассматриваемого рынка описывает распределение объема закупок каждой группы организаций у первых 10, 50 и 100 крупнейших поставщиков (см. таблицу 4). Данные таблицы подтверждают сделанные ранее выводы: если по объему закупок их распределение по крупнейшим поставщикам выглядит практически одинаковым, то по доле в общей численности поставщиков картина резко меняется. Большая концентрированность поставщиков группы организаций-инвесторов проявляется сильнее. Возвращаясь к затронутой выше проблеме рисков инвестиций в недвижимость (в частности, московскую), необходимо добавить, что их оптимизация и неизбежное изменение финансовых потоков в пользу производственного сектора экономики должны происходить не только путем воздействия на количественные параметры строительного рынка (число тех или иных участников секторов рынка, ценовая политика по различным ресурсам, административные барьеры и т. п.), но и путем снижения так называемых трансакционных издержек поиска информации, повышения его транспарентности. При этом само построение гибкой системы регулирования рынка и, тем более, осуществление функций управления (прогнозирования, анализа, планирования и т. д.) возможно только при условии существования эффективной информационной подсистемы. Современные технологии и средства сбора, обработки, визуализации данных вполне позволяют, как показало наше исследование, оперативно создать необходимую для каждого участника рынка информационную среду.

Список литературы
1. Котелкин А.И., Мусин М.М. Матрицы влияния: основные понятия. М.: ИПТМ РАН, 2002.
2. Мусин М.М. Ресурс влияния: основы теории матриц влияния. М.: Знание, 2002.
3. Котелкин А.И., Мусин М.М. Матрицы влияния: теория и практика экономического управления. М.: Лето, 2003.