От лидера — по существу
Первый заместитель директора компании «МОК-Центр» (Центра менеджмента оценки и консалтинга) Сергей Валерьевич Качаев в беседе с директором «ЭС» по связям с общественностью Олесей Ткаченко помимо общей характеристики сегодняшней ситуации на оценочном пространстве в мировом и российском масштабе рассказывает об участии компании в разработке информационной и методологической базы российской оценочной отрасли.
Сергей Качаев
От лидера – по существу
"Экономические стратегии", №02-2007, стр. 146-149
|
|
Главенствующее место в рейтинге наиболее стратегичных оценочных компаний за всю историю его существования неизменно занимал и занимает "МОК-Центр" (Центр менеджмента оценки и консалтинга) – давний и признанный лидер российского оценочного рынка. |
Охарактеризуйте, пожалуйста, общее состояние оценочной отрасли. Почему замедлились темпы ее развития?
Общее состояние оценочной отрасли – это низкий уровень консолидированности, что снижает конкурентоспособность как отрасли в целом, так и отдельных ее участников. Прямое следствие такого состояния – слабая работа над общеотраслевыми задачами и цивилизованным лоббированием интересов отрасли в целом. За последнее время мы потеряли целые сегменты и направления рынка. Год назад оценщиков отстранили от оценки для целей совершения нотариальных действий. Вторая потеря – кадастровая оценка. Раньше оценщики к ней привлекались, теперь – нет. Результат разобщенности и чрезмерной деконцентрированности отрасли – налицо.
Серьезную неопределенность и соответствующие риски для рынка оценки создал принятый Закон об оценочной деятельности. Пока все работают по лицензиям, но участники рынка не знают, что будет даже через три месяца. Как можно в таких условиях строить долгосрочные планы? Другими словами, закон создал совершенно новые проблемы как тем, кто оказывает оценочные услуги, так и тем, кто ими пользуется. Все это обусловливает падение темпов роста рынка в последнее время. При этом потенциал как рынка, так и института оценки достаточно высок. Оценщики располагают внутренними возможностями для решения имеющихся проблем и обеспечения естественного позитивного развития оценочной отрасли.
Как Вы можете охарактеризовать оценочное пространство России?
Существенным продолжает оставаться присутствие "Большой четверки".
Российские компании в состоянии с ней конкурировать?
В состоянии. Для этого достаточно было одного – чтобы им не мешали работать. Однако принятый закон даже нейтральной среды для российских участников рынка не создает. Не говоря уже о какой-либо цивилизованной поддержке отечественных участников рынка. Нелогично принимать закон против своих же производителей перед вступлением в ВТО.
Сейчас не менее половины рынка оценки занимают зарубежные участники, за ними следуют ведущие российские оценочные компании, которые хорошо организованы, укомплектованы, работают на современном уровне и имеют сформировавшиеся устойчивые бренды, признанные рынком в целом. Потом идут средние оценочные компании, устойчивость деятельности которых основана на выстроенных отношениях с рядом клиентов. Устойчивости этих отношений хватает для обеспечения адекватного финансового результата деятельности и умеренного развития.
Отдельно стоит сказать о регионах, где тоже есть свои лидеры с нормальной организацией и признанностью их брендов на региональном уровне. Региональный лидер по уровню своих финансовых результатов примерно сопоставим со средними московскими компаниями.
И в центре, и в регионах имеются небольшие компании и индивидуальные оценщики, которые от случая к случаю выполняют, как правило, небольшие работы по оценке. Основное свойство этой части оценочного пространства – фрагментарность функционирования. Принятый закон почему-то в первую очередь регулирует именно эту часть оценочного рынка.
В чем Вы видите стратегические перспективы российской оценочной отрасли?
Если говорить о стратегических перспективах российской оценочной отрасли, то, на наш взгляд, российская оценка может совершить качественный прорыв только за счет принипиально новых технологий и инноваций. Если делать ставку на то, чтобы догонять иностранцев, пройдя тот путь, которым они прошли, то делать это придется очень долго и в обозримой перспективе выравнивания не произойдет. На наш взгляд, неудачная стратегия – вставать на колею, накатанную зарубежными участниками.
Только за счет прорывных идей, опережающих технологий, инноваций мы можем рассчитывать на стратегическую международную конкурентоспособность.
Как Вы охарактеризуете положение "МОК-Центра"?
В 2007 г. "МОК-Центр" вместе с российскими компаниями – членами Российской коллегии оценщиков, ГКР и Центром анализа рынков недвижимости победил в конкурсе Мирового банка реконструкции и развития (МБРР) на разработку общероссийской автоматизированной системы мониторинга рынка недвижимости. Сам факт победы "МОК-Центра" в этом международном конкурсе на площадке такой авторитетной структуры, как МБРР, говорит за себя – это стратегически важный, можно сказать, знаковый результат, ведь соперниками российских участников были авторитетные зарубежные компании из США, Германии, Нидерландов, Италии. Причиной победы российских участников стало наивысшее качество предложений по технологии, методикам и моделям реализации столь масштабного и сложного проекта.
Нельзя не отметить значение этой разработки. Аксиома эффективной работы рынка – равный доступ его участников к необходимой информации. Без выполнения этого условия рынок неэффективен. Критическую важность обеспечения такого доступа и определяющую роль государства в этих вопросах отмечал в своих работах один из самых выдающихся экономистов современности, нобелевский лауреат Кеннет Эрроу.
Практически создание такой современной информационной системы качественно повысит эффективность российского рынка недвижимости, сделает его более прозрачным, а информацию – доступной для его участников: рядовых граждан, собственников, инвесторов, кредиторов, оценщиков, риэлтеров и т.д. Сегодня есть понимание важности такой системы для успешной реализации приоритетного национального проекта "Доступное жилье".
Вы упоминали информационные технологии. Не могли бы Вы поподробнее рассказать об этом?
Мы давно участвуем в разработках в сфере IT. Выступали в качестве постановщиков задач и системных аналитиков для разработки ряда автоматизированных информационных систем. Наш опыт, включая опыт работы и с крупнейшими российскими IT-компаниями, показал, что предельно эффективно задачи в этой сфере решаются, когда и постановщик задачи, и системный аналитик, и автоматизатор эффективно соединены в одном лице.
Поэтому мы приняли стратегическое решение о развитии данного направления в рамках компании "МОК-Центр". В достаточно сжатые сроки в рамках этого направления работы компании, в котором сегодня задействовано более 15 человек, было создано Управление информатизацией. В этом направлении ведется целый ряд разработок, а одна из них уже завершена – разработана автоматизированная система массовой оценки недвижимости для введения нового налога на недвижимость. Отмечу, что буквально несколько недель назад Президент Российской Федерации в своем бюджетном послании Федеральному собранию отметил необходимость и важность введения налога на недвижимость.
Создание современной автоматизированной системы массовой оценки недвижимости – одно из необходимых и основополагающих условий решения этой задачи. Нельзя не отметить, что разработка была оценена высоко как рядом экспертов, включая международных, так и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимостью). Сейчас идет ее плановое совершенствование.
"МОК-Центр" известен своими достижениями в создании методик. Продолжается ли работа в этом направлении?
Мы исходим из четкого понимания, что процесс совершенствования не дискретен. Совершенствоваться не просто можно, но и нужно постоянно, и наша компания ориентирована на такое непрерывное совершенствование. В этой связи у нас существует специальное структурное подразделение – Бюро главных научных консультантов и экспертов, которое на регулярной основе занимается ориентированным на практику развитием методологии оценочной деятельности и совершенствованием методик и методических разработок.
За последнее время были глубоко проработаны вопросы применения экономико-математических моделей и методов оценки к оценке бизнеса, земли и недвижимости, природных ресурсов, интеллектуального капитала.
В частности, проработаны вопросы теории и практики применения стохастических моделей. За рубежом эту проблематику разрабатывает известный специалист Бакши с рядом коллег, наработки которых мы внимательно изучили. Их суть состоит в том, что будущая динамика финансово-экономических показателей компании описывается специальными стохастическими дифференциальными уравнениями, так называемыми процессами Ито, что позволяет получить формулы для оценки стоимости компании в замкнутом виде.
Хорошо звучит!
На сегодняшний день модели Бакши нашли понимание и поддержку среди многих западных экономистов. Думаю, что осмысленное использование стохастических моделей и методов оценки перспективно в целом ряде случаев при проведении оценки в Российской Федерации.
Нами также глубоко исследована синтетическая модель Ольсена и выработаны предложения по ее совершенствованию. Нельзя не отметить, что, как показали наши исследования, предложенная Эдвардом Беллом Ольсеном линейная информационная динамика не является универсальным описанием для динамики остаточных доходов. В ряде случаев целесообразно увеличивать порядок авторегрессии, более того – динамика остаточных доходов может характеризоваться не линейным, а экспоненциальным ростом и нестационарной волатильностью.
Кроме этого разработаны и предложены новые типы регрессионных моделей, как для индивидуальной, так и для массовой оценки. Так называемые композиционные модели с постоянными и переменными коэффициентами, представляющие собой сочленение по определенным правилам известных регрессионных моделей. Подобный подход к построению модели как массовой, так и индивидуальной оценки позволяет без увеличения затрат существенно повысить их качество и достоверность.
Как известно, Ваша компания принимает активное участие и в разработке нормативно-правовых актов методического свойства. Расскажите, пожалуйста, об этом направлении Вашей деятельности. В частности, что Вы можете сказать о 774-м распоряжении Правительства?
Распоряжение от 28 мая 2006 г. разрабатывалось с участием нашей компании. В нем сформулированы базовые принципы дивидендной политики в отношении пакетов акций, которые находятся в федеральной собственности. С сожалением отмечаю, что проект этого распоряжения был подготовлен с нашим участием еще три года назад. В целом нельзя не отметить, что ситуация в органах государственной власти с принятием необходимых документов в целом ухудшилась: вязкость растет, а суть выхолащивается. Тем не менее даже несмотря на то, что упомянутое распоряжение Правительства вышло в усеченном варианте, мы рассматриваем его появление как знаковое событие. Наконец-то вопросы повышения эффективности госсектора переходят из области академических дискуссий и политических лозунгов в область конкретных нормативно-правовых актов. Кроме того, с участием "МОК-Центра" подготовлен проект методики реализации дивидендной политики представителями государства в акционерных обществах. На данный момент он находится на согласовании в Минэкономразвития.
Наша компания также приняла участие в разработке новой методики государственной кадастровой оценки земель поселений, которая официально утверждена Минэкономразвития России 15 февраля 2007 г. Она принципиально отличается от прежней методики тем, что ориентирована на оценку не кадастровых кварталов, а каждого конкретного земельного участка, что существенно повышает ее точность. Новая методика также ориентирована на исключение нормативного подхода и наиболее полную реализацию рыночного подхода в оценке, предполагающего сбор, обработку больших массивов рыночной информации, в необходимых случаях дооценку рыночной стоимости земельных участков и построение на этой основе достоверных экономико-математических моделей.
В конце прошлого года первый заместитель Председателя Правительства Российской Федерации Д.А. Медведев отметил важность разработки новой методики оценки земель сельхозназначения, служащей целям эффективного оборота и налогообложения упомянутых земель. Сейчас наши специалисты работают над новой методикой оценки земель сельхозназначения.
Для правительства Москвы мы разработали концепцию применения моделей массовой оценки для неналоговых целей. Вообще, если говорить о массовой оценке, то у нее достаточно серьезный потенциал применения не только для целей налогообложения, но и для целей эффективного управления, особенно управления городской территорией. Мы создали как раз такую концепцию, провели ее практическую апробацию, которая показала, что в Москве вполне возможно создание современной автоматизированной системы массовой оценки недвижимости для целей эффективного управления городской территорией. Эта концепция была рассмотрена на заседании правительства Москвы и утверждена его постановлением.
Каковы результаты практической работы Вашей компании?
Компания, как и прежде, продолжила свою стабильную, ритмичную работу, по традиции выиграв в течение года ряд федеральных и региональных конкурсов и выполнив несколько тысяч различных оценок.